财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年核心溢利为人民币3.97亿元[3] - 收入为人民币40.93亿元，同比减少50%[4] - 年度亏损为人民币17.33亿元，去年同期溢利为人民币8.10亿元[4] - 2025年公司总收入下跌50%至人民币40.93亿元（2024年：81.73亿元）[55] - 2025年公司股东应占亏损为人民币17.82亿元，而2024年为盈利人民币1.8亿元，变动达-11倍[64] - 2025年年度亏损为人民币17.33亿元，对比2024年溢利人民币8.10亿元[63] - 2025年每股亏损为人民币22.2分，2024年每股盈利为人民币2.2分[64] - 2025年收入为44.72亿港元（40.93亿元人民币），较2024年的89.59亿港元（81.73亿元人民币）同比下降50.1%[76] - 2025年年度亏损为18.94亿港元（17.33亿元人民币），而2024年为盈利8.88亿港元（8.10亿元人民币）[76] - 2025年本公司股东应占每股基本亏损为港币24.3仙（人民币22.2分），2024年为每股盈利港币2.4仙（人民币2.2分）[76] - 2025年年度全面总开支为18.47亿港元（16.91亿元人民币），2024年为全面总收入7.41亿港元（6.76亿元人民币）[77] - 总收入从57.17亿元人民币大幅下降至21.44亿元人民币，减少35.73亿元人民币（-62.5%）[84] - 2025年总收入为人民币40.93亿元，较2024年的81.73亿元大幅下降49.9%[85][88][90] - 公司2025年录得年度亏损人民币17.33亿元，而2024年为盈利人民币8.10亿元[88][90] - 2025年公司股东应占年度亏损为人民币17.82亿元，而2024年为盈利人民币1.80亿元，每股基本亏损为人民币22.2分（港币24.3仙）[99] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 毛利率为52%，同比下降12个百分点[4] - 2025年毛利率下跌至52%（2024年：64%）[57] - 2025年投资物业的公平值减值合计为人民币6.43亿元（2024年：2.07亿元）[58] - 2025年其他收益及亏损录得亏损净额人民币9.24亿元，其中包含分类为待售资产的减值拨备人民币9.07亿元[59] - 2025年应占联营公司及合营公司业绩录得亏损净额人民币2.38亿元（2024年：收益净额2.17亿元）[60] - 2025年利息开支总额下跌25%至人民币15.46亿元，债务平均成本下跌至5.35%（2024年：6.0%）[61] - 2025年财务费用（含汇兑差额）为16.97亿港元（15.53亿元人民币），2024年为22.22亿港元（20.27亿元人民币）[76] - 2025年投资物业公平值减值7.03亿港元（6.43亿元人民币），显著高于2024年的2.27亿港元（2.07亿元人民币）[76] - 2025年其他收益及亏损为亏损10.10亿港元（9.24亿元人民币），而2024年为亏损3.06亿港元（2.79亿元人民币）[76] - 2025年分部业绩总和为人民币6.09亿元，较2024年的43.21亿元下降85.9%[88][90] - 2025年财务费用（含汇兑差额）为人民币15.53亿元，其中利息开支为人民币13.69亿元[88][92] - 2025年其他收益及亏损为亏损人民币9.24亿元，主要因计提待售资产减值拨备人民币9.07亿元[88][91] - 2025年已售物业成本确认为开支为人民币6.27亿元，较2024年的15.43亿元下降59.4%[93] - 2025年雇员福利开支总额为人民币9.17亿元，较2024年的10.22亿元下降10.3%，其中资本化金额为人民币0.33亿元[93] - 2025年应收账款拨备减值亏损为人民币0.31亿元，较2024年的2.87亿元大幅下降89.2%[93] 物业销售业务表现 - 合约物业销售额为人民币79.16亿元，同比减少47%[4] - 2025年物业销售总收入（计入合营及联营公司）为人民币55.81亿元，较2024年的79.62亿元下降30%[8] - 2025年合约销售额为人民币79.16亿元，较2024年下降47%，其中住宅物业销售额占92%[11] - 2025年已锁定销售总额（包括合营及联营公司）为人民币172.31亿元，将于2026年及以后交付[7] - 2025年已确认物业销售的平均售价（不含停车场）为每平方米人民币32,300元，较2024年上涨27%[8] - 2025年住宅物业合约销售的平均售价为每平方米人民币64,600元，较2024年的134,900元下降52%[11] - 2025年合约销售总额为79.16亿元人民币，同比下降47.4%（2024年：150.55亿元）；已售建筑面积130,500平方米，同比下降8.2%（2024年：142,200平方米）；平均售价为每平方米60,700元人民币，同比下降42.7%（2024年：105,900元）[12] - 住宅物业2025年合约销售72.46亿元人民币，同比下降50.2%（2024年：145.53亿元）；平均售价为每平方米64,600元，同比下降52.1%（2024年：134,900元）[12] - 商业物业2025年合约销售6.70亿元人民币，同比增长33.5%（2024年：5.02亿元）；平均售价为每平方米36,400元，同比增长147.6%（2024年：14,700元）[12] - 已认购未签约销售额为6.39亿元人民币，其中2.99亿元来自上海翠湖滨江[14] - 已锁定但待交付的销售额为172.31亿元人民币，将在2026年及以后确认[14] - 2026年可供销售及预售的住宅物业总建筑面积为133,700平方米，按公司权益计算为69,400平方米[15] - 截至2025年底，住宅发展项目总可供销售资源估计为362亿元人民币（建筑面积879,900平方米），按公司权益计算为173亿元人民币[17] - 上海翠湖天地·六和（122号地块）2025年推出13,200平方米别墅及联排别墅并已全部签约，公司持有50%权益[19] - 上海翠湖滨江项目截至2025年底已签约地上建筑面积10,100平方米（共36个单位），公司持有60%权益[20] - 武汉新天地云逸（B2号地块）截至2025年底总建筑面积28,200平方米的逾七成单位已获认购[20] - 创新天地项目R7及R8地块总建面73,000平方米，截至2025年底已签约372个单位（建面72,400平方米），交付建面68,300平方米[21] - 武汉长江天地B4地块住宅建面135,000平方米，截至2025年底已签约522个单位（建面77,000平方米），交付建面74,700平方米[21] - 公司2025年无新落成住宅项目，物业销售主要来自库存[55] - 物业发展收入从43.56亿元人民币锐减至4.99亿元人民币，下降38.57亿元人民币（-88.5%）[84] - 物业发展分部收入锐减至人民币4.99亿元，较2024年的43.56亿元暴跌88.5%[85][88][90] - 物业发展分部2025年业绩为亏损人民币2.48亿元，而2024年为盈利人民币26.13亿元[88][90] 商业物业（投资物业）表现 - 租金及相关收入总额（包括合营及联营公司）达人民币36.25亿元，同比增长2%[3] - 零售物业组合销售额和客流量分别实现15%及12%的双位数增长[3] - 2025年商业物业组合的租金及相关总收入为人民币36.25亿元，同比增长2%，其中78%来自上海物业组合[7] - 公司商业物业组合的消费零售额及客流量在2025年分别录得15%和12%的同比增长[7] - 包括合营及联营公司收入在内，2025年总租金及相关收入同比增长2%至人民币36.25亿元，其中78%来自上海物业[31][32] - 零售物业组合平均出租率达94%，整体销售额增长15%，客流量上升12%[30] - 上海成熟办公楼组合平均出租率达93%，优于市场平均的75.7%[30] - 太平洋新天地商业中心出租率较低，为57%[33] - 武汉新天地出租率为76%[33] - 上海新天地项目2025年租金及相关收入实现14%的强劲增长[37] - 虹桥新天地项目2025年租金及相关收入下跌18%[38] - 瑞虹新天地项目2025年租金及相关收入增加3%[39] - 蟠龙新天地自开业以来累计接待客流量逾5,200万人次，2025年租金及相关收入录得7%增长[40] - 创智天地项目2025年租金及相关收入较2024年下跌9%[41] - INNO创智项目2025年租金及相关收入下降8%[42] - 鸿寿坊项目2025年的租金及相关收入实现了49%的强劲增长[43] - 武汉新天地2025年租金及相关收入较前一年微跌1%[44] - 重庆新天地项目于2025年12月31日的出租率达到97%[47] - 南京国际金融中心2025年租金及相关收入较前一年微跌1%[48] - 2025年投资物业租金收入为人民币17.18亿元，较2024年的21.67亿元下降20.7%[85] - 2025年物业管理收入为人民币5.52亿元，较2024年的6.08亿元下降9.2%[85][88][90] 各地区表现 - 武汉地区收入从42.36亿元人民币下降至3.31亿元人民币，减少39.05亿元人民币（-92.2%）[84] - 2025年上海GDP增长5.4%，集成电路、人工智能及生物制药三大重点产业增长近10%[111] - 2025年武汉GDP增长5.6%，会展产业承办活动数目同比大增近40%[112] - 2025年重庆GDP增长5.3%至3.38万亿元，汽车年产量增长9.7%至279万辆，社会消费零售总额达1.67万亿元[113] - 2025年佛山GDP仅微幅增长0.2%[114] - 2025年南京GDP增长5.2%，工业投资同比急增12.1%，软件和信息技术服务业收入突破1万亿元[115] - 2025年南京旅游总收入增长9.3%至2390亿元[115] 资产、负债与现金流状况 - 截至2025年底现金及银行存款总额为人民币64.51亿元，同比下降17%[4] - 净资产负债率稳定在52%[3] - 外币融资比例由2021年的77%大幅下降至2025年底的19%[3] - 公司于2025年12月31日的现金及银行存款为人民币64.51亿元，较2024年末的77.34亿元下降[68] - 公司于2025年12月31日的总借贷为人民币262.94亿元，其中一年内到期的为人民币68.94亿元[68] - 2025年公司已偿还债务总额为人民币75.5亿元[70] - 2025年公司未提取的银行融资总额约为人民币40.15亿元[69] - 2025年净资产负债率维持稳定为52%[69] - 总资产从742.25亿元人民币下降至680.83亿元人民币，减少61.42亿元人民币（-8.3%）[78][79] - 权益总额从426.69亿元人民币减少至382.30亿元人民币，下降44.39亿元人民币（-10.4%）[79] - 银行结余及现金从49.54亿元人民币下降至46.35亿元人民币，减少3.19亿元人民币（-6.4%）[78] - 非流动负债从315.56亿元人民币下降至298.53亿元人民币，减少17.03亿元人民币（-5.4%）[79] - 流动负债从177.13亿元人民币下降至144.94亿元人民币，减少32.19亿元人民币（-18.2%）[78] - 非控制权益从41.84亿元人民币大幅减少至17.53亿元人民币，下降24.31亿元人民币（-58.1%）[79] - 合约负债从0.01亿元人民币大幅增加至5.22亿元人民币[78] - 2025年贸易应收账款为人民币5.07亿元，较2024年的6.13亿元下降17.3%，其中逾期超过90天的金额为人民币1.06亿元[100][101] - 贸易应付账款余额为人民币12.88亿元（2024年：人民币14.01亿元），其中账龄超过90日的比例从6%上升至16%[103] - 应付账款、已收按金及应计费用总额中，即期部分为人民币37.86亿元（2024年：人民币37.23亿元）[103] 土地储备与项目发展 - 截至2025年底，公司总土地储备总建筑面积为720万平方米，其中可供出租及销售面积为540万平方米，公司应占340万平方米[23] - 在540万平方米的可供出租销售面积中，已落成约280万平方米（51.9%），发展中约60万平方米（11.1%），待发展约200万平方米（37.0%）[23] - 公司发展中及未来发展的商业物业总建筑面积为163.8万平方米，公司应占107.8万平方米[22] - 公司土地储备（含合联营）总建面为716.4万平方米，其中可供出租销售建面535.0万平方米[24] - 在土地储备中，已落成物业建面445.1万平方米，发展中物业建面71.8万平方米，日后发展物业建面199.5万平方米[24] - 已落成物业中，住宅、办公楼、零售、酒店/服务式公寓的可供出租销售面积分别为8.2万、112.2万、150.6万、6.5万平方米[24] - 日后发展物业中，武汉长江天地项目可供出租销售建筑面积最大，为65.9万平方米[24] - 创新天地项目日后发展的商业物业建筑面积为46.8万平方米，公司应占23.4万平方米[22] 投资物业公允价值变动 - 截至2025年底，投资物业账面值为人民币977.02亿元，总建筑面积2,671,000平方米[26] - 2025年投资物业公允价值减少人民币20.13亿元，占总账面值的2.1%[26] - 投资物业公允价值减少主要反映办公楼市场低迷，上海、武汉、南京、佛山项目公允价值下降幅度在1.0%至5.1%之间[26][27] - 发展中的佛山第A号地块投资物业公允价值减少人民币9000万元，占其账面值5.1%[27] 轻资产策略与项目 - 公司轻资产策略下，上海三林项目规划总建筑面积约724，000平方米，公司拥有13.26%实质权益[49] - 公司轻资产项目总住宅建筑面积估计为1，220，000平方米，总商业建筑面积估计为291，000平方米[49] - 上海永年里项目涵盖约105，000平方米住宅及50，000平方米商业总建筑面积[50] - 南桥天地项目规划总面积约421，000平方米，包括约326，000平方米住宅及95，000平方米商业[51] - 上海永新里项目规划总面积约211，000平方米，包括156，000平方米住宅及55，000平方米商业，公司资本承诺预计不超过人民币10.47亿元[52] - 上海三林项目规划总面积约724，000平方米，包括633，000平方米住宅及91，000平方米商业，公司资金承诺约为人民币12.15亿元[53] - 2025年其他业务收入增长68%至人民币6.01亿元，反映轻资产策略取得成效[57] 管理层讨论与指引：市场环境 - 2025年，中国住宅市场房地产投资下降17.2%，新建商品房销售额和总建筑面积分别下降12.6%和8.7%[108] - 2025年上海办公楼租金为每天每平方米人民币5.2元，同比下降11.6%[109] - 预计至2030年，上海将新增超过430万平方米的办公楼面积[109] - 2025年上海核心地段与非核心地段商场租金分别同比下跌4.3%及6.4%[110] - 2025年上海入境旅游国际游客数量激增40%，消费额达150亿美元[110] 管理层讨论与指引：资本运作与融资 - 公司于2026年1月发行3亿美元、利率9.75%、2029年到期的优先票据，用于收购要约赎回部分2026年到期的未偿付4亿美元、利率5.50%的票据[73] - 截至2025年12月31日，公司订立了1.04亿美元的交叉货币掉期以对冲美元兑人民币的货币风险[74] - 截至2025年12月31日，公司拥有以HIBOR、SOFR、CNH HIBOR及LPR等浮息计息的未偿还贷款，并通过交叉货币掉期对冲利率风险[75] - 公司于2026年1月发行3亿美元、利率9.75%、2029年到期的优先票据，净收益用于收购2026年到期的未偿付票据[105] - SODH于2025年3月3日全额偿还2025 SODH票据未偿还本金489,914,000美元及利息[119] 管理层讨论与指引：税务状况 -