财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年公司总收入为99.50亿港元，较2024年的112.42亿港元下降11.5%[20] - 2025年物业销售业务收入为2.64亿港元，较2024年的15.38亿港元大幅下降82.8%[20] - 2025年股东应占基本纯利为32.02亿港元，较2024年的30.95亿港元增长3.5%[20] - 2025年股东应占物业公允价值净减少13.96亿港元，较2024年的9.42亿港元增加48.2%[20] - 2025年每股基本盈利为0.65港元，2024年为0.67港元[21] - 整体收入为港币93.89亿元[23] - 物业租赁与物业销售基本纯利为港币32.02亿元[28] 财务数据关键指标变化：成本、费用与债务 - 2025年酒店业务营业亏损为3400万港元，较2024年亏损6300万港元有所收窄[20] - 2025年香港物业销售业务营业亏损为5100万港元，而内地物业销售业务营业亏损为5100万港元[20] - 派息比率（基于股东应占纯利）总额为145%，物业租赁及酒店为139%，物业租赁及酒店（扣除已资本化利息）为224%[22] - 净债项股权比率为32.7%，债项股权比率为37.1%[22] - 公司签订港币100亿元五年期银团贷款协议[37] 财务数据关键指标变化：股东回报与资产 - 2025年每股股息为0.52港元，与2024年持平[21] - 2025年12月31日股东应占每股资产净值为26.6港元，较2024年12月31日的27.5港元下降3.3%[20] - 股东应占每股资产净值为港币26.6元[30] - 每股股息为港币0.52元[32] 各条业务线表现：物业租赁（内地） - 2025年物业租赁收入为93.89亿港元，其中内地收入64.14亿港元，香港收入29.75亿港元[20] - 内地物业租赁业务在2025年的复杂营商环境下展现出灵活性及韧性[136] - 内地租赁收入按年变动：商场增长1%，办公楼增长8%，酒店增长57%[142] - 中国内地物业组合零售销售额连续五个季度向好，下半年录得正增长[68] - 公司旗下各商场客流量维持高水平，延续2025年上半年强劲表现[69] - 上海恒隆广场零售租出率为96%，办公楼租出率为82%[143] - 上海恒隆广场2025年“HOME TO LUXURY”盛装派对使租户销售额按年飙升近50%[145] - 上海恒隆广场商场租户数目为130个，按已出租楼面面积分布为：服装饰品67%，餐饮14%，时尚生活及娱乐4%，其他15%[143] - 上海港汇恒隆广场零售租出率为100%，办公楼租出率为89%，住宅及服务式寓所租出率为71%[147] - 上海港汇恒隆广场商场租户数目为390个，按已出租楼面面积分布为：服装饰品45%，餐饮21%，时尚生活及娱乐11%，其他23%[147] - 上海港汇恒隆广场黄油小熊IP活动首个周末客流量较前一周攀升32%，销售额增长36%[149] - 沈阳皇城恒隆广场2025年租出率达98%，引入40个新品牌，其中7家为沈阳首店[150][151] - 沈阳皇城恒隆广场零售按已出租楼面面积分布：服装饰品44%，餐饮30%，时尚生活及娱乐15%，其他11%[150] - 沈阳市府恒隆广场零售租出率89%，办公楼租出率86%[152] - 沈阳市府恒隆广场零售按已出租楼面面积分布：服装饰品29%，餐饮36%，时尚生活及娱乐24%，其他11%[152] - 济南恒隆广场零售租出率达97%，租户数目354家[156] - 济南恒隆广场零售按已出租楼面面积分布：服装饰品36%，餐饮25%，时尚生活及娱乐21%，其他18%[156] - 无锡恒隆广场零售租出率达100%，办公楼租出率78%[159] - 无锡恒隆广场零售按已出租楼面面积分布：服装饰品32%，餐饮26%，时尚生活及娱乐23%，其他19%[159] - 无锡恒隆广场引入50多个品牌无锡首店，包括Dior无锡首家复式精品店及小米旗舰店[160] - 天津恒隆广场租出率为94%，商场租户数目为273个[163] - 天津恒隆广场引入50多个新品牌，包括多个品牌的天津首店[164] - 大连恒隆广场租出率为95%，商场租户数目为412个[166] - 大连恒隆广场引入约40个首度进驻大连或东北的品牌[167] - 大连恒隆广场“恒隆会”会员计划的人均交易宗数大幅增长，高级会员升幅明显[168] - 昆明恒隆广场商场租出率为99%，办公楼租出率为86%，商场租户数目为322个[169] - 昆明恒隆广场引入近30个品牌的昆明首店，包括Vivienne Westwood、On等[170] - 昆明恒隆广场配合电影《疯狂动物城2》举办主题活动，带动12月客流量按年激增20%[171] - 昆明办公楼租出率维持理想，与昆明君悦酒店形成协同效应[172] - 武汉恒隆广场商场租出率达90%[174] - 武汉恒隆广场办公楼租出率为65%[174] - 武汉恒隆广场住宅及服务式寓所租出率为47%[174] - 武汉恒隆广场商场引入超过90个新品牌，其中30多个为武汉首店[175] - 沈阳康莱德酒店RevPAR在市场名列前茅，受旅游内需带动入住率上升，报告期内酒店收入增加[155] 各条业务线表现：物业租赁（香港） - 香港物业租赁组合收入分布：零售占58%，办公楼占34%，住宅及服务式寓所占8%[192] - 香港零售物业租出率为95%[194] - 香港办公楼租出率为90%[195] - 香港住宅及服务式寓所租出率为91%[196] - 铜锣湾物业组合零售租出率为99%[200] - 铜锣湾物业组合住宅及服务式寓所租出率为97%[200] - 铜锣湾物业组合办公楼租出率为92%[200] - 铜锣湾物业组合中，服装饰品类别占已出租楼面面积38%[200] - 铜锣湾物业组合中，餐饮类别占已出租楼面面积24%[200] - 铜锣湾物业组合中，时尚生活及娱乐类别占已出租楼面面积23%[200] - 山顶广场汇聚超过40家人气品牌，其中不乏首次登陆香港的商户[124] - 旺角物业组合中“潮食点”分别占地15,000平方呎和18,000平方呎[130] 各地区表现：市场环境与挑战 - 上海办公楼市场因供应过剩和需求疲弱导致空置率上升和租金下滑[141] - 上海恒隆广场办公楼因市场空置率高企和新供应流入承受租金和租出率双重压力[146] - 中环整体空置率虽有改善迹象，但依然偏高[198] - 铜锣湾空置率因新供应流入而轻微上升[198] - 公司核心中环物业吸纳量提升[198] - 228电气道录得稳健的出租进度[198] 管理层讨论和指引：业务策略与展望 - 公司采取防御策略，提升基本租金以增强韧性，短期零售销售额增长不会完全转化为租赁收入相应增长[68] - 公司宣布两项位于上海和无锡的“恒隆V.3”计划，作为基于现有重资产的轻资产业务线[69] - “恒隆V.3”项目旨在通过长期租约运营资产，以显著降低资本开支和缩短项目周期来创造更多收入并提升回报[70] - “恒隆V.3”项目大多为非高端物业，平均租金水平预计低于现有资产[70] - 公司借助“恒隆V.3”平台扩大非高端消费设施及社区营造，以吸引奢侈品顾客并增加可租赁楼面面积[71] 其他没有覆盖的重要内容：项目发展与扩张 - 上海恒隆广场三期扩建项目为商场增加约3,080平方米可租赁楼面面积，零售面积增幅达13%[43] - 杭州恒隆广场扩展项目将新增约42,000平方米零售面积，相当于规模增长40%[56] - 杭州恒隆广场购物商场及部分相连办公楼预计在第二季度开业，杭州文华东方酒店计划于2027年开业[72] - 沈阳市府恒隆广场的城市公园概念项目预计在2026年下半年启用[72] - 上海恒隆广场扩建项目将于2026年下半年启用，将增加13%的零售空间[75][86] - 无锡恒隆广场二期项目“恒隆府”共有573个单位，截至2025年12月31日已有53个获认购[75] - 无锡恒隆广场二期项目包括拥有105间客房的“无锡锡喆寓，希尔顿格芮精选”酒店，预计2026年第二季度开业[75] - 无锡恒隆广场毗邻的“恒隆V.3”项目预计于2028年交付，计划在一或两年内开业[75] - 无锡恒隆广场扩展项目将使总零售面积扩大38%至约169,000平方米[102] - 无锡恒隆广场第二期发展项目中的酒店计划于2026年上半年开业[102] - 沈阳市府恒隆广场剩余44,000平方米的综合发展项目暂时改建为城市公园[96] - 上海恒隆广场扩建部分将增加13%的零售空间，预计2026年落成[186] 其他没有覆盖的重要内容：可持续发展 - 内地运营中物业采用可再生能源供电的比率已提升至80%，已购入约3.2亿千瓦时可再生电力[41] - 大连恒隆广场自2025年5月起采用可再生能源供电[108] - 昆明恒隆广场是公司首个在业主和租户运营年度耗电量方面均实现净零碳排放的项目[111] - 公司已完成“25 x 25可持续发展指标”并获得外部评级机构历来最佳可持续发展评级[71] 其他没有覆盖的重要内容：物业组合详情 - 公司已落成投资物业及酒店总楼面面积为2.27万平方米，发展中物业总楼面面积为0.80万平方米[142] - 上海恒隆广场总楼面面积为213,255平方米，停车位804个[87] - 上海港汇恒隆广场总楼面面积为277,869平方米，停车位752个[90] - 沈阳皇城恒隆广场总楼面面积为109,307平方米，停车位844个[94] - 沈阳市府恒隆广场总楼面面积为293,905平方米[97] - 济南恒隆广场总楼面面积为171,074平方米，停车位785个[100] - 武汉“恒隆府”提供492个高尚住宅单位[114] - 昆明恒隆广场约三成品牌为首次进入昆明和云南市场[111] - 武汉恒隆广场商场汇聚约240个品牌，其中不少为武汉首店[114]