财务表现：收入与营业额 - 营业额为26.33亿港元，同比增长1.4%[3] - 公司总收入为27.288亿港元，较去年同期的27.125亿港元微增0.6%[18] - 截至2026年1月31日止六个月，公司总营业额为26.33亿港元，较上年同期的25.97亿港元增长1.4%[20] - 截至2026年1月31日止六个月，公司营业额为26.33亿港元，较去年同期的25.97亿港元增长1.4%[57][58] 财务表现：利润与亏损 - 集团经调整EBITDA为4.072亿港元，同比下降21.7%[3] - 公司拥有人应占净亏损为6.823亿港元，去年同期为净亏损1.233亿港元[3] - 扣除非现金及非经常性项目影响，公司拥有人应占经调整净亏损为2.195亿港元[4] - 期间亏损为13.704亿港元，较去年同期的2.987亿港元大幅扩大[8] - 集团于回顾期间内产生亏损净额13.704亿港元，对持续经营构成重大不确定性[13] - 公司期间亏损为13.704亿港元，而去年同期亏损为2.987亿港元[18] - 截至2026年1月31日止六个月，公司拥有人应占期间亏损为6.82307亿港元，较上年同期的1.23256亿港元亏损大幅扩大[27] - 同期毛利为6.949亿港元，较去年同期的9.814亿港元下降约29.2%[57] - 公司拥有人应占亏损净额约为6.823亿港元，去年同期为1.233亿港元；每股亏损净额为0.772港元[59] - 经调整EBITDA为4.072亿港元，较去年同期的5.198亿港元下降[61][62] - 截至2026年1月31日止六个月，公司拥有人应占净亏损为6.823亿港元（香港财务报告准则），经调整后净亏损为2.195亿港元，较2025年同期的2.287亿港元有所收窄[64] - 扣除物业重估及其他非现金及非经常性项目影响后，每股净亏损约为0.248港元（2025年：0.259港元）[64] 财务表现：成本与费用 - 期间全面开支总额为7.849亿港元，其中本公司拥有人应占4.820亿港元[8] - 融资成本为5.540亿港元，较去年同期的6.069亿港元下降8.7%[18] - 融资成本净额为5.54亿港元，同比下降8.7%[22] 业务线表现：物业发展及销售 - 物业发展及销售营业额为6.678亿港元，同比增长8.2%[3] - 物业发展及销售分类业绩亏损2.712亿港元，去年同期亏损937，000港元[18] - 物业销售贡献营业额6.68亿港元，同比增长8.2%[20] - 物业发展及销售业务营业额为6.678亿港元，同比增长8.2%；物业投资业务营业额为6.233亿港元，同比下降7.2%[58] - 截至2026年1月31日止六个月，物业发展已确认销售额为6.678亿港元，较上年同期的6.172亿港元增长8.2%[98] 业务线表现：物业投资 - 物业投资营业额为6.233亿港元，同比下降7.2%[3] - 物业投资分类业绩为3.603亿港元，同比下降11.9%（去年同期为4.088亿港元）[18] - 租金收入为4.91亿港元，同比下降9.2%[20] - 集团主要投资物业租赁总营业额为6.233亿港元，同比下降7.2%[70] - 回顾期内租赁业务营业额为6.233亿港元，较2025年同期的6.713亿港元下降7.1%，其中香港、中国内地及伦敦分别贡献2.592亿、3.588亿及0.053亿港元[69] 业务线表现：酒店业务 - 酒店业务收入为6.38亿港元，同比下降1.5%[20] - 酒店业务分类业绩亏损2530万港元，较去年同期亏损4185.6万港元有所收窄[18] - 酒店业务营业额为6.378亿港元，同比下降1.5%[58] - 酒店及酒店式服务公寓业务截至2026年1月31日止六个月营业额为6.378亿港元，较去年同期6.473亿港元轻微下降约1.5%[122] 业务线表现：餐厅及餐饮产品销售业务 - 餐厅及餐饮业务营业额为2.34亿港元，同比增长7.4%[58] - 餐厅及餐饮产品销售业务营业额为2.34亿港元，同比增长7.4%[128] - 餐厅及餐饮产品销售业务分部业绩由亏转盈[128] 业务线表现：媒体及娱乐业务 - 媒体及娱乐分类业绩为5845.1万港元，同比增长216.0%（去年同期为1850.4万港元）[18] - 媒体及娱乐业务营业额为1.04亿港元，分类业绩溢利由去年同期的1850万港元大幅增至5850万港元[131] 业务线表现：戏院营运业务 - 戏院营运业务营业额为2.214亿港元，分类业绩溢利为1290万港元，去年同期为亏损1660万港元[129] - 丰德丽集团戏院营运收入大致维持稳定[52] 业务线表现：电影及电视节目制作发行业务 - 电影及电视节目制作发行业务营业额为2900万港元，同比下降8.8%，分类业绩亏损1310万港元，去年同期为溢利1530万港元[135] 业务线表现：产品销售业务 - 产品销售业务分类业绩为1305.7万港元，去年同期亏损1543.0万港元[18] 地区表现：香港 - 香港地区本期税项支出为1.0359亿港元，其中本期支出9715万港元，过往期间拨备不足644万港元[26] - 香港物业租赁营业额为2.592亿港元，同比下降4.9%，期末出租率最高为100%[70] - 香港物业已确认销售额为2.424亿港元，其中Bal Residence项目贡献2.166亿港元，售出40个单位，平均售价为每平方英尺15，279港元[98] - 香港已签约未确认销售额为2740万港元，其中Bal Residence贡献2640万港元[99] 地区表现：中国内地 - 中国内地税项支出为4.7822亿港元，其中企业所得税2.7764亿港元，土地增值税2.0058亿港元[26] - 中国内地物业租赁营业额为3.588亿港元，同比下降1.9%，上海丽丰天际中心营业额增长48.8%至4240万港元[70] - 中国内地物业已确认销售额为4.254亿港元，其中横琴创新方第二期住房大楼贡献2.944亿港元，售出418个单位，平均售价为每平方英尺1，287港元[98] - 中国内地已签约未确认销售额为5.576亿港元，其中横琴创新方第二期住房大楼(T3)占3.672亿港元，横琴哈罗礼德学校大楼占1.629亿港元[99] 地区表现：英国伦敦 - 英国伦敦物业租赁营业额为530万港元，同比大幅下降83.8%，主要因Leadenhall Street 100号收入归零[70] - 伦敦物业组合营业额（以港元计）从3276.1万港元大幅下降至527.4万港元，同比下降83.9%[75] - 不计汇率影响，以英镑计值的伦敦物业营业额同比下降84.6%[75] 资产与负债状况 - 于2026年1月31日，集团现金及现金等值项目为30.5亿港元，财务资源总额为54.144亿港元[6] - 集团流动净资产为4.490亿港元，而去年同期为净负债54.200亿港元[9][10] - 现金及现金等值项目为30.500亿港元，已抵押及受限制银行结余及定期存款为10.758亿港元[9] - 流动负债项下的银行及其他贷款以及有担保票据总额为126.297亿港元[13] - 非流动负债中的银行贷款增加至140.906亿港元，较期初的104.377亿港元有所上升[10] - 投资物业价值为369.753亿港元，是集团最大的非流动资产[9] - 分类为持作出售的资产价值为30.336亿港元[9] - 公司总资产从2025年7月31日的670.27亿港元微降至2026年1月31日的666.06亿港元[19] - 物业投资是公司最大的资产类别，2026年1月31日价值374.72亿港元，占总资产约56.2%[19] - 公司总负债从2025年7月31日的359.22亿港元增至2026年1月31日的363.08亿港元[19] - 银行贷款是公司最大的负债项目，2026年1月31日为218.92亿港元，占总负债约60.3%[19] - 公司拥有人应占每股资产净值由2025年7月31日的16.286港元下降至2026年1月31日的15.741港元[65] - 公司拥有人应占权益由2025年7月31日的143.864亿港元下降至2026年1月31日的139.049亿港元[65] - 集团总财务资源为541.44亿港元，其中现金及现金等价物为305亿港元，已抵押及受限制银行结余及定期存款为116.49亿港元，未动用银行融资为119.95亿港元[138] - 集团借款总额为2692.35亿港元，其中银行贷款2189.23亿港元，有担保票据424.49亿港元，其他贷款78.63亿港元[138] - 集团资本负债比率约为163%（2025年7月31日：152%），不计丽新发展集团净债项，该比率约为7%（2025年7月31日：6%）[140] 管理层讨论与指引：资产出售与融资计划 - 预计出售干诺道中3号相关物业权益的净所得款项为24亿港元[6] - 集团计划在未来两年内实现出售80亿港元资产，目前预期完成出售事项后所得款项总额约为70亿港元[6] - 集团正筹备完成资产出售事项以增强流动资金[15] - 公司计划在未来两年内实现资产出售金额80亿港元，目前已达成或预期完成的出售总额约为70亿港元[55] - 丽新发展集团预计于2026年第二季度完成一项物业权益出售，预计所得款项净额为24亿港元[55] 管理层讨论与指引：再融资与流动性 - 集团成功再融资多项贷款，包括以百欣大厦及鳄鱼恤中心担保的9.24亿港元银团贷款[6] - 丽丰集团成功再融资一笔原定于2026年3月12日到期的银行融资，金额为30.493亿港元，年期一年并可延长一年[15] - 截至2026年1月31日，集团用于支付物业发展项目建筑成本的未动用银行融资为11.995亿港元[15] - 截至业绩公布日，未动用银行融资增加至21.375亿港元，增幅约78.2%[15] - 集团董事认为，在成功实施计划后，未来12个月内将拥有足够营运资金满足其财务责任[16] - 集团能否持续经营存在重大不确定性，取决于其能否成功实施各项计划及措施[16] - 公司于2026年1月31日恢复了其流动资产净值状况[56] - 集团成功再融资以百欣大厦及鳄鱼恤中心作担保的9.24亿港元银团贷款，以及丽新发展集团成功为长沙湾广场34.57亿港元银团贷款再融资[143] - 报告期末后，丽丰集团成功再融资一笔30.493亿港元的银行融资，年期一年并可延长一年[143] - 集团持有未动用银行融资增加至21.375亿港元，主要由于丽丰集团成功延长项目贷款的可提取期间所致[138] 其他重要内容：非现金及非经常性项目影响 - 投资物业公平值净亏损为4.394亿港元，而去年同期为收益9799.9万港元[18] - 公司计提物业减值损失1.74亿港元，涉及发展中物业及已落成待售物业[21] - 回顾期内，公司持有之投资物业产生公平值亏损4.394亿港元，合营公司持有之投资物业产生公平值亏损1.535亿港元[61] - 投资物业公平值变动及相关递延税项等非现金调整项对净亏损影响显著，其中集团持有投资物业公平值亏损4.394亿港元，联营及合营公司持有部分亏损1.535亿港元[64][66] - 集团及合营公司物业减值产生非经常性调整，其中集团物业减值1.734亿港元，合营公司物业减值1.364亿港元[64][66] 其他重要内容：合营公司表现 - 应占合营公司之亏损为2.727亿港元，去年同期为收益2204.0万港元[18] - 合营公司项目（中国建设银行大厦）租金收入为5220万港元，同比下降8.7%，期末出租率为93.6%[70][72] - 合营公司项目（蓝塘傲，50%基准）已确认销售额为2410万港元[98] - 合营公司项目（蓝塘傲，50%基准）已签约未确认销售额为2160万港元[99] - 集团应占合营公司亏损为2.727亿港元，去年同期为溢利2200万港元[136] - 合营公司业绩亏损主要由于物业公平值亏损及减值亏损，其中重估亏损为1.506亿港元[137] 其他重要内容：项目进展与销售情况 - 公司“滶晨”项目825个单位中已预售约780个单位，预售金额约137亿港元[41] - 公司Bal Residence项目156个住宅单位已全部售出，平均售价约每平方呎15，193港元，所得款项总额估计为8.302亿港元[42] - 公司尚柏项目112个住宅单位已全部售出，所得款项总额为3.468亿港元[42] - 横琴创新方第二期两幢高端人才公寓楼（T1及T3）以总价人民币625，700，000元售出，总建筑面积约49，655平方米，提供约780套单位[48] - Bal Residence项目总销售面积约62，148平方英尺，截至2026年2月28日已全部售罄，平均售价约每平方英尺15，193港元，总所得款项估计为8.302亿港元[101] - 尚柏项目总销售面积约36，720平方英尺，已全部售罄，总所得款项为3.468亿港元[102] - 黄竹坑站第五期项目总投资额约180亿港元，总建筑面积约636，200平方呎，提供约825个住宅单位，截至报告日已预售约780个单位，预售金额约137亿港元[104] - 丽新发展集团在黄竹坑站第五期项目中拥有15%的权益[105] - 广播道79号项目总投资额约23亿港元，地皮面积约23，900平方呎，准许建筑面积上限约71，600平方呎，计划提供约46个单位[106] - 旭龢道1号项目总投资额约19亿港元，计划总建筑面积约55，200平方呎，提供约27个住宅单位[107] - 窝打老道116号项目总投资额约11亿港元，计划总建筑面积约46，600平方呎，提供约85个住宅单位[108] 其他重要内容：市场环境与运营数据 - 香港2025年第四季度GDP按年增长3.8%，全年GDP增长3.5%[38] - 香港2025年访港旅客总数为4，990万人次，按年增长约12%[38] - 香港2026年初写字楼空置率约为17.5%，公司写字楼及零售业务平均出租率维持在90%或以上[39] - 中国内地2025年全年GDP增长5%，但2026年1月全国70个主要城市新房价格按年下跌3.1%[44] - 2025年香港全年票房收入按年下跌约16%，为过去十三年最低水平[51] - 2025年香港约有十间戏院结业或转手[51] - 丰德丽集团授予腾讯音乐娱乐及华纳唱片音乐产品发行权，为其提供稳定收入[53]