财务数据关键指标变化 - 2025年营业收入为2,334.3亿元人民币，同比下降32.0%[25][35] - 2025年年度利润为-918.1亿元人民币，同比下降88.51%[25] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为-885.6亿元人民币，同比下降78.98%[25] - 2025年经营现金流量净额为-9.88亿元人民币，同比下降126.00%[25] - 2025年公司实现营业收入2334.3亿元，同比下降32.0%；股东应占年度亏损885.6亿元，同比扩大79.0%[42] - 2025年收入为2,334.3亿元，较2024年下降31.98%[112] - 公司2025年实现权益净亏损885.6亿元，同比下降79.0%[99] - 全年经营活动产生的现金流量净额为-9.9亿元人民币[107] 成本和费用 - 报告期内实际利息支出合计129.9亿元，其中资本化利息51.6亿元[106] - 万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%[68] 开发业务表现 - 2025年开发业务累计签约1340.6亿元[15] - 2025年公司实现销售金额1,340.6亿元人民币[33] - 2025年公司销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%[49] - 2025年房地产开发业务结算面积1256.7万平方米，结算收入1701.08亿元，同比分别下降39.6%和39.0%，结算毛利率为-4.2%[53] - 房地产开发业务收入1906.5亿元，占比81.7%，毛利率为-2.3%，较2024年下降9.5个百分点[42] - 2025年公司开发业务开复工面积约591.7万平方米，竣工面积约1291.8万平方米，同比分别下降42.1%和45.6%[58] - 报告期内累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米[60] - 报告期内18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%[60] - 新项目投资兑现度为84%[15] - 公司全年新开18个项目首开去化率达60%，其中上海、成都、哈尔滨、温州四个项目首开去化率超80%[49] - 报告期内，公司年初现房销售221亿元，年初准现房销售241亿元，车位商铺办公销售175亿元[49] - 截至报告期末，公司已售未竣工结算资源面积1096.9万平方米，合同金额约1135.9亿元，较上年末分别下降31.1%和48.6%[55] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米[61] - 2025年公司代建业务管理项目76个，建筑面积1,486万平方米[66] 物业服务业务表现 - 物业服务业务收入355.2亿元，同比增长7.22%，毛利率为12.35%，较2024年下降0.86个百分点[43] - 报告期内万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5%[67] - 万物云社区空间居住消费服务收入233.3亿元，占比62.4%，同比增长10.7%；商企和城市空间综合服务收入117.9亿元，占比31.6%，同比下降4.4%[67] - 报告期内万物云新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元；蝶城数量增加24个至690个[67][68] - 物业服务完成超300个蝶城提效改造[15] 经营服务类业务表现 - 2025年经营服务类业务全口径收入为580.1亿元人民币[33] - 租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元[70] - 泊寓运营管理27.02万间长租公寓，开业19.78万间，出租率95.4%[70] - 泊寓管理的租赁住宅中有13.2万间纳入保障性租赁住房[70] - 商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入），整体出租率94.5%[74] - 物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%[77] - 万纬物流冷库营业收入23.1亿元，同比增长25.5%[77] - 万纬物流整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%[79] - 中金印力消费REIT出租率98.4%，租金收缴率99.9%[76] - 商业业务数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%[75] - 产业办公业务新签约面积55万平方米，服务租户数量逾7,000家[82] - 酒店业务整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%[83] - 对外拓展52个能源管理服务项目[15] 各地区表现 - 2025年公司境内营业收入合计1781.62亿元，同比下降39.49%[55] - 按销售金额划分，上海区域占比最高为34.4%（461.6亿元），其次为南方区域20.7%（277.8亿元）[50] 资产与债务状况 - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为1,169.1亿元人民币，同比下降42.32%[27] - 2025年资产负债率为76.89%，同比上升3.23个百分点[27] - 2025年净负债率为123.48%，同比大幅上升42.88个百分点[27] - 截至2025年底，公司净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点[99] - 截至2025年底，公司资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点[99] - 截至报告期末，公司有息负债合计3,584.8亿元，占总资产的比例为35.1%[100] - 有息负债中，一年内到期的有息负债1,605.6亿元，占比为44.8%[100] - 有息负债中，银行借款占比为71.9%，应付债券占比为8.2%，其他借款占比为19.9%[101] - 有息负债中，固定利率负债占比28.7%，浮动利率负债占比71.3%[101] - 有抵押的有息负债1,501.5亿元，占总体有息负债的41.9%[101] - 报告期末持有货币资金672.4亿元，其中人民币占比93.3%[107] - 报告期末存货金额为3,737.4亿元，较2024年底下降28.0%[109] - 报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元，报告期末存货跌价准备余额为266.4亿元[109] - 报告期末合约负债为930.6亿元，较2024年底下降51.62%[113] - 报告期末资本承担为492.1亿元[115] - 报告期末为按揭贷款提供担保总额约934.96亿元[118] 运营与交付 - 2025年公司按期交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付[12] - 2025年公司全年共交付234个项目，11.7万套房屋[56] 资产盘活与交易 - 全年盘活货值338.5亿元[13] - 完成大宗资产交易31个项目，交易金额113亿元[13] - 2025年公司完成大宗交易签约金额113亿元人民币，并通过存量资源盘活新增和优化产能达338亿元人民币[33] - 报告期内公司存量盘活优化及新增产能达338.5亿元[60] - 2025年累计完成大宗资产交易31宗，合计签约金额113亿元[84] 技术应用与数字化 - 万物云通过技术应用助力全年管理费用同比下降10.1%[87] - AI审图应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸[88] - AI图云新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张[88] - AI数字工程管理平台在建项目覆盖率从2024年底50%增长至2025年底97%，年內开展智能巡检28.7万次[89] - 基于斗拱BIM软件打造了108个项目资产可视化沙盘[89] - 营销数字沙盘已覆盖万科35个城市，共部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘[91] - 截至2025年末，万物云AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件[98] 组织管理与融资 - 开发业务管理架构简化，38个区域及城市公司整合为16个地区公司[86] - 全年通过“谷雨行动”等专项计划累计培训超6000人次[86] - 2025年新增及再融资280亿元人民币，存量融资综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点[105] 市场环境 - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%[36] - 2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较2024年扩大6.6个百分点[36] - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%[36] - 2025年全国300城住宅用地出让金同比下降10.4%，平均溢价率为5.8%[36] - 2025年全国重点50城住宅平均租金累计下跌3.62%[38] - 2025年全国社会消费品零售总额同比增长3.7%[40] - 2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%[41] 未来计划与指引 - 2026年现有项目计划新开工及复工计容面积306.1万平方米[126] - 2026年预计项目竣工计容面积744.1万平方米[126] - 公司补回折旧摊销后，整体毛利率为3.4%[48] 公司治理与审计 - 2025年度公司不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本[7] - 2025年度公司经营亏损，导致母公司存在未弥补亏损[7] - 公司2025年度报告已经德勤·关黄陈方会计师行审计并出具了无保留意见（附持续经营重大不确定性段落）的审计报告[7] - 报告期内公司董事会成员包括非执行董事黄力平、胡国斌及雷江松，执行董事王蕴，以及独立非执行董事廖子彬、林明彦、沈向洋及张懿宸[5] 业务平台与风险提示 - 公司旗下主要业务平台包括万物云（空间科技服务）、印力集团（购物中心投资运营）、万纬物流（物流仓储服务）及泊寓（长租公寓品牌）[10] - 公司面临的主要风险及应对措施需查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分[7] 客户满意度与绿色建筑 - 2025年，泊寓客户满意度为96.6%，全年在全国范围内开展社群活动超3800场[97] - 2025年公司满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，新增710万平方米；新增项目中绿色建筑二星及以上认证项目9个，LEED金级认证项目2个[64]