财务数据关键指标变化：收入与利润 - 2025年收入为人民币2,334.33亿元，同比下降32.0%[25][35] - 公司2025年实现营业收入2,334.3亿元，同比下降32.0%[42] - 2025年收入为2334.33亿元人民币，较2024年的3431.76亿元人民币下降31.98%[112] - 2025年年度利润为人民币-918.10亿元，同比下降88.51%[25] - 2025年归属于上市公司股东的净利润为人民币-885.56亿元，同比下降78.98%[25] - 公司股东应占年度亏损885.6亿元，同比扩大79.0%[42] - 2025年权益净亏损为885.6亿元，同比下降79.0%[99] - 公司业绩亏损额较2024年进一步扩大[12] - 公司2025年度经营亏损，截至报告期末母公司存在未弥补亏损[7] 财务数据关键指标变化：成本与费用 - 房地产开发及相关资产经营业务营业收入1,906.5亿元，占比81.7%，毛利率为-2.3%，较上年下降9.5个百分点[42] - 物业服务业务营业收入355.2亿元，占比15.2%，毛利率为12.3%，较上年下降0.9个百分点[42] - 房地产结算收入1701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为-4.2%[53] - 补回折旧摊销后的整体毛利率为3.4%[48] - 报告期内实际利息支出合计129.9亿元人民币，其中资本化利息为51.6亿元人民币[106] - 报告期内新增计提存货跌价准备208.3亿元人民币，报告期末跌价准备余额为266.4亿元人民币[109] 财务数据关键指标变化：现金流与债务 - 2025年经营现金流量净额为人民币-9.88亿元，同比下降126.00%[25] - 2025年全年经营活动产生的现金流量净额为净支出9.9亿元人民币[107] - 2025年末归属于上市公司股东的净资产为人民币1,169.05亿元，同比下降42.32%[27] - 2025年末资产负债率为76.89%，净负债率为123.48%，分别上升3.23和42.88个百分点[27] - 截至2025年底净负债率为123.5%，较2024年底提高42.9个百分点[99] - 截至2025年底资产负债率为76.9%，较2024年底提高3.2个百分点[99] - 截至2025年底有息负债合计3,584.8亿元，占总资产比例为35.1%[100] - 有息负债中一年内到期的为1,605.6亿元，占比44.8%[100] - 有抵押有息负债为1,501.5亿元，占总有息负债的41.9%[101] - 截至报告期末，公司持有货币资金672.4亿元人民币，其中人民币占比93.3%[107] - 报告期末存货金额为3,737.4亿元人民币，较2024年底下降28.0%[109] 开发业务表现 - 2025年公司开发业务累计签约1340.6亿元[15] - 2025年房地产销售面积1025.0万平方米，销售金额1340.6亿元，同比分别下降43.4%和45.5%[49] - 2025年实现销售金额1,340.6亿元，全年保交付11.7万套房子[33] - 房地产结算收入1701.08亿元，同比下降39.0%；结算毛利率为-4.2%[53] - 2025年境内房地产开发业务累计营业收入1781.62亿元，同比下降39.49%[55] - 已售未竣工结算资源面积1096.9万平方米，合同金额1135.9亿元，较上年末分别下降31.1%和48.6%[55] - 开发业务开复工计容面积约591.7万平方米，同比下降42.1%；竣工计容面积约1291.8万平方米，同比下降45.6%[58] - 2025年新开项目整体首开去化率达60%，其中四个项目首开去化率超过80%[49] - 2025年年初现房销售221亿元，年初准现房销售241亿元，车位商铺办公销售175亿元[49] - 报告期内累计获取新项目23个，总规划计容建筑面积186.9万平方米，权益地价总额约66.9亿元，新增项目平均地价为6,357元/平方米[60] - 2025年新获取的23个项目全部为存量盘活类项目[94] - 报告期内18个新项目实现首开，投资兑现度为84%，其中6个项目为当年获取当年开盘，平均开盘周期3.9个月，投资兑现度100%[60] - 2025年公司新项目投资兑现度为84%[15] - 截至报告期末，公司在建项目总计容建筑面积约2,691.5万平方米，规划中项目总计容建筑面积约2,862.5万平方米，参与旧城改造项目总计容建筑面积约338.6万平方米[61] 物业服务业务（万物云）表现 - 报告期内万物云实现营业收入373.6亿元，同比增长2.5%，其中社区空间居住消费服务收入233.3亿元（占比62.4%，同比增长10.7%），商企和城市空间综合服务收入117.9亿元（占比31.6%，同比下降4.4%），AIoT及BPaaS解决方案服务收入22.4亿元（占比6.0%，同比下降26.0%）[67] - 物业服务业务营业收入355.2亿元，占比15.2%，毛利率为12.3%，较上年下降0.9个百分点[42] - 2025年公司物业服务完成超300个蝶城提效改造[15] - 报告期内万物云新获取247个存量住宅服务项目，年化饱和收入14.2亿元，蝶城数量增加24个至690个，新改造50个蝶城[67][68] - 报告期内万物云业务续约率达90.9%，实现续约年化金额48.4亿元，交叉销售业绩22.9亿元[68] - 2025年公司物业服务对外拓展52个能源管理服务项目[15] - 依托“数字劳动力”底座，万物云全年管理费用下降2.0亿元，同比下降10.1%[68] - 万物云通过技术应用助力全年管理费用同比下降10.1%[87] - 截至2025年末，万物云AI智能管家累计使用量突破200万次，自动生成AI工单超20万件[98] 经营服务类业务表现 - 2025年经营服务类业务全口径收入580.1亿元，完成大宗交易签约金额113亿元[33] - 租赁住宅业务（含非并表项目）实现营业收入36.66亿元[70] - 泊寓新拓展房源2.27万间，净新增开业0.66万间，累计运营管理27.02万间，开业19.78万间，出租率95.4%[70] - 泊寓企业客户占比达22.6%，新增企业员工认证人数11.3万人，同比增长47.9%[72] - 2025年泊寓客户满意度为96.6%，全年开展社群活动超3800场[97] - 商业开发与运营业务实现营业收入79.3亿元（含非并表收入），整体出租率为94.5%[74] - 商业业务累计开业178个项目，建筑面积1,078万平方米，规划和在建商业建筑面积145万平方米[74] - 中金印力消费REIT出租率98.4%，租金收缴率99.9%，年化现金流分派率4.18%[76] - 商业数字化会员数量4,660万，同比增长13.1%，月活会员数量同比增长16.6%[75] - 物流仓储业务实现营业收入42.8亿元，同比增长8.0%，其中冷链收入23.1亿元，同比增长25.5%[77] - 万纬物流高标仓稳定期出租率89%，冷库稳定期库容使用率80%，整体服务收入达14.7亿元，同比增长40%[79] - 产业办公业务2025年新签约面积55万平方米，服务租户数量逾7,000家，大客户留存率约70%[82] - 酒店业务整体收入同比提升23%，NOI同比提升38%[83] - 2025年公司代建业务管理项目76个，建筑面积1,486万平方米[66] 资产盘活与融资表现 - 2025年公司盘活货值338.5亿元[13] - 2025年公司完成31个项目大宗资产交易，交易金额113亿元[13] - 2025年累计完成大宗资产交易31宗，合计签约金额113亿元[84] - 报告期内公司存量盘活优化及新增产能达338.5亿元[60] - 2025年新增融资和再融资280亿元，存量融资综合成本为3.02%，下降85个基点[33] - 2025年新增及再融资总额为280亿元人民币，存量融资综合成本为3.02%，较上年末下降85个基点[105] - 有息负债中银行借款占比71.9%，固定利率负债占比28.7%，浮动利率负债占比71.3%[101] - 截至报告披露日已完成公开债务偿付332.1亿元，大股东深铁集团累计提供股东借款335.2亿元[33][35] 交付与项目运营表现 - 2025年公司按期交付房屋11.7万套，其中1.7万套提前30天交付[12] - 2025年共交付11.7万套房屋，涉及234个项目[56] 各地区表现 - 上海区域销售金额占比最高，达34.4%（461.6亿元）；其营业收入占比也最高，为35.29%（628.81亿元）[50][55] 技术应用与数字化 - AI审图应用于72个新项目，新增审查16.2万张图纸[88] - AI图云新增服务149个万科项目和46个外部项目，新增图纸38.6万张[88] - AI数字工程管理平台在建项目覆盖率从2024年底50%增长至2025年底97%[89] - AI数字工程管理平台年內开展智能巡检28.7万次[89] - 基于斗拱BIM软件打造了108个项目资产可视化沙盘[89] - 营销数字沙盘已覆盖万科35个城市，共部署220个营销数字沙盘、80个数字车位沙盘[91] 管理层讨论、指引与未来计划 - 公司2025年度不派发股息，不送红股，也不进行资本公积转增股本[7] - 公司面临的主要风险及应对措施需查阅“第五节公司治理报告暨企业管治报告”之“十六、风险管理”部分[7] - 2026年现有项目（不含新获取项目）计划新开工及复工计容面积306.1万平方米[126] - 2026年现有项目（不含新获取项目）预计竣工计容面积744.1万平方米[126] - 董事会报告[148] 其他财务与运营数据 - 报告期指2025年1月1日至2025年12月31日[10] - 报告中的金额货币币种未做特别说明均指人民币[7] - 财务报告经德勤·关黄陈方会计师行审计并出具了无保留意见（附持续经营重大不确定性段落）的审计报告[7] - 公司2025年度报告印刷版本将于2026年4月寄发予H股股东[3] - 公司董事会成员包括非执行董事黄力平、胡国斌及雷江松，执行董事王蕴，以及独立非执行董事廖子彬、林明彦、沈向洋及张懿宸[5] - 公司2025年度业绩公告发布日期为2026年3月31日[5] - 公司旗下业务包括万物云、印力集团、万纬物流及泊寓等[10] - 公司已连续10年上榜《财富》“世界500强”，2025年位列第319位[19] - 报告期内研发投入金额为4.4亿元人民币[116] - 报告期末资本承担为492.1亿元人民币[115] - 截至报告期末，公司为客户按揭贷款提供担保总额约934.96亿元人民币[118] - 全年通过专项计划累计培训超6000人次[86] - 截至2025年底，公司满足绿色建筑评价标准的面积累计超3.42亿平方米，2025年新增710万平方米，新建项目中引入可再生能源设计的建筑面积比例为70.7%[64] 市场环境 - 2025年全国新建商品房销售面积8.81亿平方米，同比下降8.7%；销售额8.39万亿元，同比下降12.6%[36] - 2025年全国房地产开发投资8.28万亿元，同比下降17.2%，降幅较上年扩大6.6个百分点[36] - 2025年全国房屋新开工面积5.88亿平方米，同比下降20.4%[36] - 2025年全国300城住宅类用地出让金同比下降10.4%，平均溢价率为5.8%[36] - 2025年全国物业服务业500强平均收缴率降至71%[37] - 2025年四季度全国物流市场空置率18.6%，租金同比下降12.5%[41]