财务数据关键指标变化 - 收入和利润（同比环比） - 2026年第二季度归属于普通股股东的净收入为1.124亿美元，摊薄后每股收益为0.61美元，去年同期为1.026亿美元（每股0.56美元）[19][23] - 2026年第二季度归属于普通股股东的净利润为1.12351亿美元，同比增长9.5%；摊薄后每股收益为0.61美元，同比增长8.9%[67] - 2026年第二季度Nareit运营资金为2.263亿美元（每股1.21美元），去年同期为2.121亿美元（每股1.16美元）[22][24] - 2026年第二季度Nareit运营资金（FFO）为2.26297亿美元，同比增长6.7%；核心运营收益为2.1773亿美元，同比增长7.7%[67] - 2026年第二季度核心运营收益为2.177亿美元（每股1.16美元），去年同期为2.022亿美元（每股1.10美元）[22][25] - 2026年第二季度Nareit运营资金（FFO）为2.26297亿美元，同比增长6.7%，每股摊薄收益为1.21美元[91] - 2026年第二季度核心运营收益为2.1773亿美元，同比增长7.7%，每股摊薄收益为1.16美元[91] - 2026年第二季度调整后运营资金为1.8534亿美元，同比增长4.4%[91] - 2026年第二季度Nareit EBITDAre为2.94664亿美元，同比增长6.7%[93] - 公司2026年上半年总收入为8.26亿美元，同比增长8.4%[79] - 2026年上半年归属于普通股东的净利润为2.37亿美元，同比增长13.7%[79] - 2026年上半年合并NOI（经营净收入）为5.47亿美元，同比增长8.9%[82] - 2026年第二季度同店净营业收入同比增长3.8%[22][27] - 2026年第二季度同店净营业收益（NOI）为2.8832亿美元，同比增长3.8%；截至2026年上半年的同店NOI增长率为4.1%[67] - 2026年第二季度总净营业收益（NOI）为3.00106亿美元，同比增长6.8%；截至2026年上半年的总NOI增长率为7.6%[67] - 2026年第二季度同店净营业收入为28.832亿美元，同比增长3.8%；2026年上半年为57.3888亿美元，同比增长4.1%[88] - 2026年第二季度同店总收入为41.4457亿美元，去年同期为39.5314亿美元；2026年上半年为83.1373亿美元，去年同期为79.1481亿美元[88] - 2026年第二季度租赁收入为4.03亿美元，同比增长9.1%[79] - 2026年第二季度总营业收入为39.241亿美元，去年同期为39.850亿美元[84] - 归属于普通股股东的净利润2026年第二季度为11.2351亿美元，去年同期为10.2608亿美元[88] - 当前季度净营业收入为3.001亿美元，其中合并NOI为2.755亿美元，未合并合资企业NOI份额为2690万美元[138] 财务数据关键指标变化 - 成本和费用（同比环比） - 2026年上半年运营费用为5.17亿美元，同比增长10.0%[79] - 2026年第二季度同店运营费用为12.6137亿美元，去年同期为11.7668亿美元；费用回收率为89.7%，去年同期为88.1%[88] - 2026年第二季度费用回收率为89.7%，NOI利润率为69.6%[37] - 2026年第二季度NOI利润率为69.6%，较去年同期的70.2%略有下降[88] - 2026年上半年利息净支出为1.06亿美元，同比增长7.6%[82] - 2026年第二季度净利息支出为5.637亿美元，去年同期为5.296亿美元[84] - 2026年第二季度利息支出为6105.9万美元，同比增长7.0%[93] - 2026年第二季度房地产税支出为5000万美元，同比增长5.2%[82] - 2026年第二季度折旧与摊销费用为10.8803亿美元，去年同期为9.9535亿美元[88] - 2026年上半年折旧与摊销费用为2.15亿美元，同比增长9.6%[82] - 2026年第二季度折旧与摊销（不含FF&E）为1.15156亿美元，同比增长7.3%[91] - 2026年第二季度运营性资本支出为4082.3万美元，同比增长25.5%[91][93] - 2026年第二季度开发与再开发支出为6848.7万美元，同比下降6.7%[93] 业务线表现 - 租赁与租金 - 本季度执行了210万平方英尺的可比新租和续租，现金租金涨幅为10.4%，直线法租金涨幅为19.5%[22][27] - 第二季度可比物业总租赁交易396笔，总面积209.8万平方英尺，新基础租金为每平方英尺25.60美元，现金租金涨幅为10.4%[113] - 过去12个月可比物业新租约平均基础租金为每平方英尺36.54美元，现金租金涨幅为19.3%，加权平均租期为9.7年[113] - 过去12个月可比物业续租约平均基础租金为每平方英尺26.80美元，现金租金涨幅为9.9%，加权平均租期为5.6年[113] - 第二季度总租赁交易（可比及非可比）471笔，总面积238.3万平方英尺，新基础租金为每平方英尺25.50美元[114] - 过去12个月总租赁交易（可比及非可比）1804笔，总面积839.5万平方英尺，平均基础租金为每平方英尺27.87美元[114] - 过去12个月的租金价差（Rent spreads）为11.8%，较2025年同期的9.7%有所提升[70] - 截至2026年6月30日，过去十二个月新租约的净有效租金为每平方英尺30.13美元，占基础租金（36.40美元）的83%[117] - 在最近一个季度（截至2026年6月30日），新租约的加权平均租期为8.2年[117] - 截至2026年6月30日，已签署但尚未开始的租约总计308份，涉及可出租面积130.3万平方英尺，年化基础租金4124.5万美元，平均每平方英尺34.31美元[118] - 截至2026年6月30日，已签署未开始的租约中，主力店平均ABR为每平方英尺22.91美元，零售店为每平方英尺42.59美元[118] - 公司整体物业组合（截至2026年6月30日）出租率为96.5%，总可出租面积5084.6万平方英尺，年化基础租金总额12.88亿美元，平均每平方英尺26.46美元[121] - 公司物业组合总可租赁面积（GLA）为50,846千平方英尺，总年化基本租金（ABR）为12.88亿美元，整体出租率为96.5%[124] - 基础租金对2026年第二季度同店NOI增长的贡献率为3.7%，是增长的主要驱动力[88] - 新租约中，主力店（Anchor）和零售店（Shop）的占比在过去十二个月分别为46%和54%[117] 业务线表现 - 物业组合与运营 - 截至2026年6月30日，同店出租率为96.9%，同比上升40个基点；同店已开业出租率为94.5%，同比上升50个基点[22][27] - 截至2026年6月30日，公司全部物业出租率为96.5%，零售运营物业出租率为96.8%，同店物业出租率为96.9%[70] - 截至2026年6月30日，公司物业组合中锚定空间（≥10,000平方英尺）出租率为98.4%，商铺空间（<10,000平方英尺）出租率为94.4%[70] - 圣路易斯都会区的物业出租率最高，达到99.7%[124] - 按租户类别划分，杂货店（Grocery）是最大的贡献者，占年化基本租金（ABR）的20%[126] - 餐饮类别（包括快餐/休闲快餐和全服务餐厅）合计贡献了ABR的20%（14%+6%）[126] - 按物业类型划分，商店（Shop）贡献了ABR的58%，主力店（Anchor）贡献了42%[126] - 前十大租户贡献年化基础租金3.84亿美元，占总年化基础租金12.9亿美元的29.8%，合计租赁面积1935.2万平方英尺，占公司总租赁面积的38.0%[128] - 租户Publix是最大租金贡献者，年化基础租金3600.6万美元，占总租金2.8%，租赁面积293.6万平方英尺，占公司面积5.8%[128] - 截至2026年6月30日，所有租户未来10年（2026-2035）租赁到期面积4062.7万平方英尺，占总租赁面积4825.4万平方英尺的84.2%，对应年化基础租金占比为86.5%[135] - 主力租户（Anchor Tenants）未来10年租赁到期面积2388.4万平方英尺，占其总租赁面积的49.5%，对应年化基础租金占比为33.0%[131] - 商铺租户（Shop Tenants）未来10年租赁到期面积1674.2万平方英尺，占其总租赁面积的34.7%，对应年化基础租金占比为53.6%[133] - 所有租户中，月租或续约中的租赁面积191,000平方英尺，占总面积0.4%，对应年化基础租金占比0.4%[135] 业务线表现 - 开发与再开发 - 启动了价值6800万美元的绿地开发和再开发项目[22] - 截至2026年6月30日，在建开发和再开发项目的估计净成本为6.8亿美元，混合估计收益率约为9%[22] - 2026年第二季度，公司启动了净成本约6800万美元的开发和再开发项目，其中在杰克逊维尔的The Berkeley at Durbin Park项目成本为5500万美元[28] - 截至2026年6月30日，公司在建开发与再开发项目净成本为6.8亿美元，其中49%已发生[28] - 公司对在建地面开发和再开发项目的GAAP净成本估算为7.5亿美元[108] - 在建和再开发项目总净成本为6.8亿美元，已发生成本占比49%，预计稳定化收益率为9%[108] - 在建地面开发项目总净成本为3.94亿美元，平均出租率79%，已发生成本占比45%，预计稳定化收益率为7%[108] - 在建再开发项目总净成本为2.86亿美元，平均出租率91%，已发生成本占比54%，预计稳定化收益率为10%[108] - 本年度预计完工项目总净成本为6200万美元，已发生成本占比95%，预计稳定化收益率为10%[108] - 在建地面开发项目净成本3.94亿美元，已发生45%，预计稳定收益率为7%，年化预估稳定NOI为2758万美元[138] - 在建再开发项目净成本2.86亿美元，已发生54%，预计稳定收益率为10%，年化预估稳定NOI为2860万美元[138] 业务线表现 - 收购与处置 - 2026年6月11日，公司通过合资企业以约3700万美元收购了Shops at Highland Walk，公司份额为700万美元[28] - 2026年7月，公司分别以2700万美元和7400万美元收购了Franklin Crossing与Cornerstone at Westford物业，后者公司份额为1500万美元[28] - 2026年上半年，公司完成物业收购总额为2.502亿美元，加权平均资本化率为5.9%[105] - 2026年上半年，公司完成物业处置总额为2925万美元，加权平均资本化率为7.3%[106] 地区表现 - 按州划分，加利福尼亚州贡献了最大的年化基础租金份额，为3.15亿美元，占总ABR的24.5%[121] - 佛罗里达州的年化基础租金为2.40亿美元，占总ABR的18.6%，是第二大贡献州[121] - 华盛顿特区的平均ABR最高，为每平方英尺54.33美元[121] - 密苏里州的平均ABR最低，为每平方英尺11.39美元[121] - 前50大人口统计都会区（CBSAs）贡献了公司84.0%的可租赁面积（42,719千平方英尺）和85.2%的年化基本租金（10.97亿美元）[124] - 纽约-纽瓦克-泽西市都会区是公司最大的市场，拥有66处物业、547万平方英尺GLA，贡献了1.57亿美元ABR，占公司总ABR的12.2%[124] - 洛杉矶-长滩-阿纳海姆都会区是第二大市场，拥有30处物业、317.5万平方英尺GLA，贡献了1.083亿美元ABR，占公司总ABR的8.4%[124] - 迈阿密-劳德代尔堡-庞帕诺滩都会区拥有最高的GLA（499.5万平方英尺），贡献了1.227亿美元ABR，占公司总ABR的9.5%[124] - 人口排名51-75位的都会区物业平均租金最高，达到每平方英尺30.23美元[124] 管理层讨论和指引 - 将2026年全年Nareit运营资金指引上调至每股4.84至4.88美元，核心运营收益指引上调至每股4.62至4.66美元[22] - 将2026年全年同店净营业收入增长指引上调至同比增长3.7%至4.1%[22] - 2026年全年指引：摊薄后每股净收入为2.48-2.52美元，Nareit FFO为4.84-4.88美元，核心运营收益为4.62-4.66美元[30] - 2026年全年指引：同店NOI增长率为+3.7%至+4.1%，非现金收入为4600万至4900万美元[30] - 2026财年全年摊薄每股净收入指引为2.48美元至2.52美元，高于此前指引的2.45美元至2.49美元[141] - 2026财年全年Nareit FFO摊薄每股指引为4.84美元至4.88美元，此前指引为4.83美元至4.87美元[141] - 2026财年全年核心营业利润摊薄每股指引为4.62美元至4.66美元，此前指引为4.59美元至4.63美元[141] - 2026财年同物业NOI增长指引为+3.7%至+4.1%，此前指引为+3.25%至+3.75%[141] - 2026财年非现金收入指引为4600万美元至4900万美元，此前指引为约±5100万美元[141] - 2026财年净一般及行政费用指引为9800万美元至1亿美元，此前指引为9600万美元至1亿美元[141] - 2026财年净利息费用及优先股股息指引为2.5亿美元至2.52亿美元，与此前指引一致[141] - 2026财年开发与再开发支出指引约为±3.5亿美元，与此前指引一致[141] - 2026财年收购支出指引约为±7000万美元，此前指引为约±2500万美元[141] - 2026财年处置资产指引约为±5000万美元，此前指引为0美元[141] 财务数据与资本结构 - 截至2026年6月30日，公司循环信贷额度可用资金约为15亿美元，净负债及优先股与TTM EBITDAre比率为5.0倍[28] - 截至2026年6月30日，公司净债务及优先股与运营EBITDAre的比率为5.0倍，较2025年12月31日的5.1倍有所改善[67] - 公司宣布2026年第二季度普通股每股股息为0.755美元，同比增长7.1%；Nareit FFO的股息支付率为62.4%[67] - 截至2026年6月30日，公司总资产为131.22942亿美元，净房地产投资为117.04917亿美元[73] - 2026年上半年房地产净投资（未合并合伙企业份额）为83.27亿美元，较2025年底下降0.7%[76] - 公司2026年第二季度现金及等价物（未合并合伙企业份额）为2.68亿美元，较2025年底大幅增长122.8%[76] - 非合并房地产合伙企业的份额显示，2026年第二季度租赁收入为3.8991亿美元，去年同期为3.9975亿美元[84] - 截至2026年6月30日，公司债务总额为49.03182亿美元，较2025年底增长3.5%[95] - 公司债务中固定利率占比99.4%，加权平均合同利率为4.2%，加权平均有效利率为4.5%[95] - 截至2026年6月30日，公司有抵押固定利率贷款总额为6.541亿美元，加权平均有效利率为4.17%[97] - 截至2026年6月30日，公司无抵押债务总额（扣除折扣后）为42.491亿美元，加权平均有效利率为4.24%[97] - 公司循环信贷额度利率为调整后SOFR加0.685%，截至2026年6月30日已