公司基本信息 - 公司股份代号为715，在香港联合交易所主板上市，彭博资讯代码为715.HK，路透社代码为0715.HK[11] - 公司授权代表为韩晓生先生和林慧怡女士[8] - 公司法律顾关于香港法律方面是德近律师行[8] - 公司独立核数师是永拓富信会计师事务所有限公司[8] - 公司主要往来银行是香港上海汇丰银行有限公司和中国银行（香港）有限公司[8] 公司业绩公布及会议安排 - 2021年度全年业绩于2022年3月29日公布[12] - 2022年5月20日至26日暂停办理股份过户登记[12] - 2022年度股东周年大会于2022年5月26日举行[12] - 2022年度中期业绩于2022年8月公布[12] 公司市值 - 截至2021年12月31日，公司市值约为港币24.21亿元[12] 公司业务外部环境 - 2020年公司美国房地产开发项目因经济下行、融资困难及诉讼问题受阻，进行了部分资产减值[26][27] - 2021年新冠疫情因病毒变异反弹，香港和海外疫情持续反弹，经济复苏放缓[26][27][31] - 自2021年中国房地产开发商受“房住不炒”方针严格监管，多家开发商违约，包括公司中间控股公司泛海控股[26][27] - 2021年11月起Omicron变种病毒传播，香港和海外疫情反弹，经济复苏放缓[31] - 美联储2021年11月议息会议基准利率不变，加息预期明确，2022年3月17日起基础借贷利率提升至0.5%，并缩表退出量化宽松[31][36] - 大宗商品价格包括原油持续上涨，通胀持续上升，美国股市高位盘整，美元走强下人民币汇率虽有波动但仍保持强势[36] - 2021年以来房地产公司占中国发行人债券违约总金额约三分之一[41][43] 公司项目资产情况 - 截至2021年12月31日，美国和印尼部分项目因资金问题未如期完工，预计未来可回收金额减少，部分夏威夷项目决定出售以减负债[27][29] - 公司对部分美国房地产开发项目和印尼电厂项目计提减值准备，洛杉矶等项目未复工致相关利息和费用未资本化，年内出现重大亏损[29][32] - 公司2021年12月17日中泛房地产已发行股份被接管，间接持有夏威夷房地产开发项目[42][44] - 公司2022年2月15日中泛置业控股已发行股份被接管，间接持有上海物业[42][44] 公司财务关键指标变化 - 2021年12月31日公司总资产达港币212.630亿元[48][51] - 2021年利息及税前亏损为港币43.218亿元，2020年为港币7.443亿元[49][51] - 2021年房地产开发板块项目减值4.829亿美元，相当于港币37.657亿元，2020年为港币6.178亿元[49][51] - 2021年电力板块项目减值4267万美元，相当于港币3.327亿元，2020年无[49][51] - 公司部分美元计价贷款因美元走强产生汇兑亏损[47][50] - 美国房地产开发和印尼能源电力项目减值拨备约40.984亿港元（2020年：6.178亿港元）[55][59] - 洛杉矶项目及其他项目停工产生未资本化利息约10.753亿港元（2020年：1.833亿港元）[55][59] - 洛杉矶房地产开发项目相关诉讼计提拨备约7160万港元（2020年：无）[55][59] - 年内汇兑亏损约3200万港元（2020年：4270万港元）[55][59] - 集团年内股东应占综合亏损为53.598亿港元（2020年：9.266亿港元），每股基本亏损为33.20仙（2020年：5.74仙）[55][59] - 年内收入为1.113亿港元（2020年：1.000亿港元），因上海投资物业出租率和租金率上升[56][59] - 董事会年内不建议派发末期股息（2020年：无）[57][60] - 2021年12月31日，上海两幢办公室及商用物业平均出租率为97%[58][61] - 2021年底公司无上市股票证券，2020年底上市及非上市股票证券公允值为港币240万元[139] - 2021年12月31日公司无抵押及不受限制现金、流动资金及上市投资共值港币1570万元，2020年为港币3520万元，其中29.3%、42.7%及26.9%（2020年：38.4%、35.2%及25.7%）分别以美元、港币及人民币计算[156][159] - 2021年公司持有的财务资产价值为零[153][157] - 2021年12月31日公司银行及其他贷款（包括可换股票据）为港币57.525亿元，2020年为港币65.909亿元[161][164] - 2021年12月31日公司有一笔应付中间控股公司款项港币85.051亿元，2020年为港币65.796亿元，为须于一至两年内偿还之定息借贷[161][164] - 2021年12月31日公司资本负债比率为135.3%，2020年为69.2%[161][164] - 年内经营业务所用现金净额为港币2.310亿元，2020年为港币3.110亿元[163][166] - 年内投资业务所用现金净额为港币1050万元，2020年所得现金净额为港币7370万元[163][166] - 年内融资业务所产生现金净额为港币2.214亿元，2020年为港币2.015亿元，主要包括来自中间控股公司借款港币18.974亿元[163][166] - 2021年员工薪酬成本总额（包括董事酬金）为6290万港元，2020年为6880万港元[168] 美国房地产开发业务线数据关键指标变化 - 公司为洛杉矶、纽约和夏威夷项目计提减值准备4.829亿美元（相当于37.657亿港元）（2020年：6.178亿港元）[63] - 美国洛杉矶房地产开发项目占地约18,662平方米，总建筑面积约138,249平方米，机电工程完成超85%，2、3号楼室内隔墙安装超60%[64] - 公司对包含洛杉矶、纽约和夏威夷项目的房地产开发项目计提减值合共4.829亿美元（相当于港币37.657亿元），2020年为港币6.178亿元[65] - 洛杉矶项目总地块面积约18,662平方米，计容面积约138,249平方米，机电工程已完成超85%，2、3号楼室内隔墙部分已完成超60%[65] - 洛杉矶项目因资金问题建设自2020年10月暂停，原预计2023年完工，现延迟至2025年完工，产生减值1.775亿美元（相当于港币13.842亿元），2020年为港币2.805亿元[67][69] - 截至2021年12月31日，洛杉矶项目已投入资金约11.905亿美元（相当于约港币92.836亿元）[67][69] - 纽约项目占地面积约1,367平方米，可发展面积为75,975平方米，计划发展成混合用途大厦[68][70] - 纽约项目计划于2022年完成出售，年内计提减值拨备2.149亿美元（相当于港币16.758亿元），2020年无减值[71][72] - 截至2021年12月31日，纽约项目已投入资金约4.099亿美元（相当于约港币31.964亿元）[71][72] - 夏威夷科琳娜二號地项目面积约70,000平方米，预计总建筑面积约92,292平方米，计划发展为豪华品牌酒店及公寓[73][74] - 夏威夷科琳娜二號地项目处于前期筹划阶段，因资金问题暂无预计工期及竣工日期[73][74] - 公司将洛杉矶项目定为核心开发项目，大部分资金用于该项目[71][73][74] - 科琳娜一号地面积约106,311平方米，计划建约800间客房和524个豪华住宅，2021年减值准备5250万美元（约合港币4.094亿元），截至2021年12月31日已投入资金约3.074亿美元（约合港币23.971亿元），计划2022年完成出售[76][80][81][82] - 科琳娜二号地2021年减值准备2360万美元（约合港币1.840亿元），截至2021年12月31日已投入资金约2.205亿美元（约合港币17.195亿元），计划2022年完成出售[75][77] - 卡珀雷区项目地块面积约205万平方米，2021年12月22日以2330万美元（约合港币1.817亿元）出售部分土地，2022年3月16日以9290万美元（约合港币7.244亿元）出售剩余部分土地，截至2021年12月31日减值1440万美元（约合港币1.123亿元），已投入资金约1.253亿美元（约合港币9.771亿元）[82][83][85][87] - 房地产开发板块在美国主要城市拥有超224万平方米土地用于发展，美国项目总资产达166.146亿港元，累计总投入22.536亿美元（相当于175.738亿港元）[116][118] - 纽约项目和夏威夷科琳娜二号地项目已进行市场推广，计划于2022年完成出售[119] - 2021年7月，间接持有夏威夷项目的COREDHL被接管[108][109] - 洛杉矶项目工程暂停，投入资金仅维持基本支出，不再建设，项目未如期完工，预计可回收金额减少[108][109] - 公司对部分美国地产项目计提减值准备[108][109] - 洛杉矶项目2018年完成主体结构封顶和幕墙工程，机电系统完成70%安装，2、3号楼室内隔墙完成超60%，2020年10月起停工[121] - 夏威夷科琳娜一号地项目土地面积106,311平方米，已投入3.074亿美元，计划2022年完成出售[131] - 夏威夷卡珀雷区项目土地面积2,045,481平方米，已投入1.253亿美元，2021年12月22日出售部分土地获2330万美元，2022年3月16日出售剩余土地获9290万美元[131] - 2021年房地产开发板块利息及税前亏损39.745亿港元，2020年为7.063亿港元，亏损增加因减值拨备37.657亿港元，2020年为6.178亿港元[133] - 洛杉矶项目减值1.775亿美元，纽约项目减值2.149亿美元，夏威夷科琳娜项目减值7610万美元，夏威夷卡珀雷区项目地块减值1440万美元[133] - 洛杉矶项目2020年10月起停工产生未能资本化利息10.753亿港元，2020年为1.844亿港元[133] - 剔除洛杉矶项目减值和诉讼拨备，2021年利息及税前亏损增至1.372亿港元，2020年同期为8850万港元[133] 印尼能源电力业务线数据关键指标变化 - 能源项目涉及印尼棉兰工业区两座150兆瓦燃煤蒸汽发电厂，整体完成率超70%，现场工作完成约50%，受疫情和流动性问题暂停，预计恢复建设后两年内完成，运营30年产生收入[86] - 2021年棉兰项目因减碳目标影响，税前折现率从2020年的11.04%增至11.17%[86] - 棉兰项目两座燃煤蒸气发电厂净产能各为150兆瓦，整体完成率超70%，设计接近完成，现场施工完成约50%[88] - 2021年棉兰项目现金流模型税前贴现率由2020年的11.04%增至11.17%，原预计2023年完工延迟至2025年完工[88] - 2021年12月31日，棉兰项目需计提减值4267万美元（约合港币3.327亿元），已投入资金约3.661亿美元（约合港币28.549亿元）[90][92] - 棉兰项目购电协议原商业运营日期为2019年12月31日，现正与PLN商讨修订该日期及其他条款[91][93] - 能源板块现金流量模型税前贴现率从2020年的11.04%增至2021年的11.17%，项目原预计2023年完工，现延迟至2025年完工[108][109][111] - 棉兰项目整体完成率超70%，设计工作近完成，现场工作完成约50%，因疫情和流动性问题停工，预计复工后两年完成[136] - 2021年棉兰项目因现金流模型折现率提高和工期延迟，减值拨备4267万美元[136] - 截至2021年12月31日，棉兰项目总投资约3.661亿美元[136] - 棉兰项目整体完成率超70%，现场施工完成约50%，受疫情和资金问题停工，重启后预计两年建成，运营30年[137] - 2021年棉兰项目因减碳目标和工期延迟计提减值4267万美元（约港币3.327亿元），截至2021年底已投入资金约3.661亿美元（约港币28.549亿元）[137] - 2021年能源电力板块利息及税前亏损为港币3.642亿元（2020年：港币4240万元），撇除其他亏损后为港币2810万元（2020年：港币3260万元）[139] 财务投资业务线数据关键指标变化 - 公司持有中国汇源果汁集团有限公司股票，因2021年1月被除牌，2020年底计入权益亏损9660万港元[95][97] - 公司年前出售大部分债券及其他投资，未投入新财务投资项目，分部收入持续减少[95][97] - 财务投资板块汇兑亏损约3200万港元，主要因美元升值使美元借款产生汇兑损失[111][113] - 2021年财务投资及其他板块收入为