公司基本信息 - 公司为莱蒙国际集团有限公司，于开曼群岛注册成立，股份代号为03688[1] - 公司注册办事处位于开曼群岛，香港总部及主要营业地点在香港湾仔港港湾道6 - 8号瑞安中心26楼04 - 08室[8] - 公司主要往来银行有恒生银行有限公司、中国银行等[8] - 公司股份买卖单位为500股[8] - 公司网址为www.topspring.com[8] - 公司董事会执行董事包括黄俊康先生（主席兼行政总裁）等，袁志伟先生自2021年5月31日起辞任[6] - 公司授权代表林美家女士自2021年5月31日起获委任，袁志伟先生自2021年5月31日起辞任[6] - 公司使命是精品地产，品质生活；企业价值为担当、简单、创新、共享；品牌承诺是时间见证价值[4] 报告年份 - 2021年为报告年份[2] 物业销售与预售情况 - 2021年公司物业及停车位预售额约17.096亿港元，2020年为11.252亿港元；已预售可销售建筑面积25,527平方米，2020年为16,839平方米[10] - 2021年公司物业及停车位预售总额约17.096亿港元，较2020年上升约51.9%，其中物业预售额约17.013亿港元[47] - 2021年公司已预售总建筑面积约为25,527平方米，较2020年上升约51.6%[47] - 2021年公司物业预售平均售价为每平方米约66,647.1港元，较2020年上升约0.3%[47] - 2021年公司停车位预售额约为830万港元[47] - 2021年深圳水榭云上家園住宅项目预售额11.871亿港元，预售平均售价80,014.8港元/平方米[49] - 2021年香港128 WATERLOO住宅项目预售额3.925亿港元，预售平均售价319,885.9港元/平方米[49] - 2021年公司天津物业发展业务实现物业销售收入（不包括停车位销售）约7090万港元，较2020年减少约2.6%[50][52] - 2021年公司天津物业已确认可销售建筑面积约为6,323平方米，较2020年增加约2.0%[50][52] - 2021年公司销售物业已确认平均售价约为每平方米11,213.0港元，下降约4.5%[50][52] - 2021年公司交付及确认停车位销售约为510万港元，售出41个停车位[51][53] 投资物业情况 - 2021年公司从投资物业取得的租金收入约为2.47亿港元，2020年为2.311亿港元，增幅约6.9%[10] - 2021年12月31日，公司投资物业整体出租率约为82.1%[10] - 2021年12月31日，公司正在营运中的投资物业组合的可租赁总建筑面积约305,502平方米，2020年12月31日约为259,914平方米[10] - 2021年12月31日，公司投资物业总公允价值约为90.166亿港元，占集团资产总值约31.8%[56] - 公司投资物业组合可租赁总建筑面积约为305,502平方米[56] - 2021年度，公司录得投资物业公允价值收益（扣除递延税项）约1.521亿港元，2020年度为亏损约5890万港元[56] - 2021年12月31日，知名主力租户租赁建筑面积占公司运营中投资物业可租赁总面积约29.6%，2020年为约34.9%[56] - 2021年12月31日，公司投资物业出租率从2020年的约90.9%下降至约82.1%[59][60] - 2021年度，公司产生租金收入约2.47亿港元，较2020年度约2.311亿港元增加约6.9%[59][60] - 2021年度，公司运营中投资物业月均租金收入约为每平方米82.6港元，2020年度约为每平方米82.3港元[59][60] 物业管理情况 - 2021年12月31日，公司管理物业总体面积累计至约1818万平方米，其中约1335万平方米为非公司开发的物业，约483万平方米为商业物业管理项目[10] - 公司一家物业公司在2015 - 2021年连续七年于“中国物业服务百强企业”中排名第58位[10] - 商业公司登上“中购联购物中心行业2021年度商业管理公司卓越榜”，物业公司连续7年获“2021年物业服务百强企业”称号，连续4年获“广东省守合同重信用企业”称号[16] - 物业在管面积1818万平方米，包含92个在管项目，其中4个获“省级物业管理示范小区”、9个获“市级物业管理示范小区”称号[16] - 深圳市莱蒙物业服务有限公司2017 - 2020年连续四年为广东省守合同重信用企业[21] - 深圳莱蒙物业服务有限公司2015 - 2021连续七年入选中国物业服务百强企业[24] 土地储备情况 - 2021年12月31日，公司22个项目的土地储备约为510,243平方米[12] - 公司土地储备策略主要布局于中国粤港澳大湾区及一线城市，如深圳、上海及香港[12] - 2021年12月31日公司22个物业项目净可销售及可租赁建筑面积总计510,243平方米[40][43] - 竣工项目建筑面积335,519平方米，占比65.8%；在建项目137,733平方米，占比27%；持作未来发展项目30,494平方米，占比6%；已订约将予购买或正在申请改变土地用途项目6,497平方米，占比1.2%[41][42][43] - 按城市划分，上海建筑面积98,188平方米；南京717平方米；成都38,285平方米；杭州26,182平方米；天津25,035平方米；常州82,490平方米；昆明1,415平方米；香港36,904平方米；澳大利亚30,494平方米[45] - 截至2021年12月31日，公司在11个城市拥有22个处于不同发展阶段的项目，估计净可销售/可租赁建筑面积合计约为510,243平方米[73][74][85] - 已竣工项目估计净可销售/可租赁建筑面积约335,519平方米，在建项目约137,733平方米，持作供未来发展的项目约30,494平方米，已订约将予购买或正在申请改变土地用途的项目约6,497平方米[73][74] - 深圳及周边地区（包括东莞）土地储备估计净可销售/可租赁建筑面积为170,533平方米，上海为98,188平方米[85] - 公司拟在中国境内及/或境外物色具投资潜力的土地，收购与交通及基础设施发展紧密联系的土地储备[85][86] - 公司拟在中国境内及/或境外经济活力强、增长潜力大的地区收购新土地或项目，尤其是大湾区、上海及澳洲悉尼[85][86] 项目进展情况 - 都市产业社区业务与广东省生产力促进中心合作打造广州南沙创新城项目，上海莱蒙国际中心被认定为“上海杨浦区人工智能及大数据创新基地”[13] - 内地旧改项目深圳吉盛昌项目根据政策调整方向，广州南沙旧厂改造项目完成超50亩启动地块收储改造实施方案编制，预计年底签协议[13] - 内地在建项目深圳水榭云尚家园住宅基本去化，深圳莱蒙国际大厦和简上商务大楼预计2022年第三季度预售[13] - 香港128 WATERLOO项目2021年第四季度取得入伙纸，元朗十八乡路项目启动开发，元朗大棠路项目洽商补地价[15] - 香港上水马适路项目获城规会批准发展低密度住宅，提交增加容积率规划申请[15] - 澳洲悉尼东区Bellevue Hill和Elizabeth Bay项目去化约90%，分别预计2022年第二季度和2023年年中竣工[15] - 澳洲悉尼Double Bay项目最快2022年7月预售，悉尼St Leonards项目计划2022年年中预售及动工[15] - 澳洲悉尼市区北部大型甲级住宅项目进展顺利[15] 公司发展策略 - 公司将积极物色优质项目投资机会，保持在香港市场持续投资发展[15] - 公司将继续深耕澳洲市场，寻找契合发展的投资项目[15] - 2021年大湾区经济总量突破12万亿元，公司将聚焦大湾区核心城市发展[18] - 公司认为保持稳定上扬的租金收入重要，期望通过持有更多优质物业提升租金收入[18] - 公司将继续在香港、悉尼等核心城市投资，构建境内外业务高效协同生态[18] - 公司将持续关注市场变化，培育“地产＋”业务，实现多元化与地产业务融合赋能[18] 教育业务情况 - 公司在教育业务上配合学校改为网络视频教学，优化“线上＋线下”教育质量[16] - 公司以轻资产模式或战略合作形式在大湾区推广“启思”品牌，探索教育项目[16] - 公司通过与香港“启思幼稚园”及“启思幼儿园”合作提供教育产品和服务[189] 公司荣誉 - 上海莱蒙国际中心获“2021年度商务园区典范项目”[20] 公司财务状况 - 2021年集团综合收入约6.39亿港元，较2020年增加约11.1%[94][95] - 2021年公司权益股东应占溢利约3340万港元，2020年为亏损约2.833亿港元[94] - 2021年股份每股基本及摊薄盈利分别约为0.02港元，2020年为每股基本及摊薄亏损约0.19港元[94] - 2021年公司权益股东及永久次级可换股证券持有人应占每股资产净值约6.7港元，较2020年增加约1.5%[94] - 2021年公司拟分派股息共4港仙，2020年为每股4港仙[94] - 2021年已确认物业销售额约7600万港元，占总收入约11.9%[95] - 2021年确认租金收入约2.47亿港元，占总收入约38.7%，较2020年增加6.9%[95] - 2021年确认物业管理及相关服务收入约2.714亿港元，占总收入约42.5%[95] - 2021年教育相关服务收入约4450万港元，占总收入约6.9%[95] - 2021年集团直接成本约3.188亿港元，较2020年约3.139亿港元有所增加[95] - 2021年集团毛利约3.202亿港元，较2020年约2.611亿港元增加约22.6%，毛利率从45.4%提升至50.1%[98] - 2021年其他收入约1.755亿港元，较2020年约1.399亿港元增加约25.4%，主要因银行及其他利息收入增加[98] - 2021年其他收入净额约2.186亿港元，较2020年约4870万港元大幅增加约348.9%，主要因减值拨回及出售附属公司收益[98] - 2021年销售及营销开支约8280万港元，较2020年约7690万港元增加约7.7%，占预售总额比例从6.8%降至4.8%[98] - 2021年行政开支约3.328亿港元，较2020年约3.101亿港元增加约7.3%，因员工成本及法律专业费用增加[98] - 2021年投资物业估值收益约2.023亿港元，较2020年亏损约7790万港元增加约359.7%，因存货转拨投资物业公允价值收益[99] - 2021年融资成本约2.945亿港元，较2020年约3.018亿港元减少约2.4%，因平均借贷成本降低[99] - 2021年所得税开支约1.409亿港元，较2020年约2090万港元增加约574.2%，因企业所得税拨备抵减递延税项资产[99] - 2021年12月31日，集团现金及银行存款账面值约39.394亿港元，较2020年约46.998亿港元减少约16.2%[101] - 2021年12月31日，集团借贷总额约101.423亿港元，其中约64.54亿港元须一年内偿还，约28.191亿港元须一至五年偿还，约8.692亿港元须五年后偿还[101] - 2021年公司平均借贷成本约为6.0%，低于2020年的约6.1%[102] - 2021年末公司现有借贷的加权平均借贷成本约5.1%，低于2020年的约5.4%[102] - 2021年末和2020年末公司净负债比率均约为59.8%[102] - 2021年末公司以人民币、美元和澳元计值的现金结余分别约为37.075亿港元、2.31亿港元和1300万港元[102] - 2021年末公司权益股东应占资产净值为103.02826亿港元，高于2020年的100.74929亿港元[106] - 2021年末和2020年末公司已发行普通股数目均为141.2733万股，尚未行使永久可换股证券数目均为11.6553万股[106] - 2021年末和2020年末用作计算每股资产净值的股份数目均为152.9286万股[106] - 2021年末公司权益股东及永久可换股证券持有人应占每股资产净值为6.7港元，高于2020年的6.6港元[106] - 2021年末公司为物业买家按揭贷款融资向金融机构提供约8.62亿港元担保，高于2020年末的约5.579亿港元[106] - 2021年5月5日，公司附属公司出售英兆有限公司50%已发行股本及50%股东贷款，代价2.65亿港元；出售宝临集团有限公司50%已发行股本及50%股东贷款，代价4996.5万港元[107] - 公司将向英兆及宝临提供不超16.4亿港元财务资助，以满足其物业开发资金需求[107] 员工情况 - 截至2021年12月3