财务表现 - 公司2023年中期综合亏损为158,263,000港元，相比2022年同期的盈利63,412,000港元大幅下降[17] - 持续经营业务的综合亏损为149,150,000港元，较2022年同期的盈利53,680,000港元显著恶化[17] - 已终止经营业务的综合亏损为9,113,000港元，较2022年同期的盈利9,732,000港元转为亏损[17] - 公司每股基本及摊薄亏损为2.28港元，较2022年同期的每股盈利2.01港元和1.79港元大幅下降[18] - 亏损主要由于营业额减少、投资物业公平值变动亏损增加、持作出售发展物业减值增加及融资成本增加[17] - 公司部分亏损被按公平值计损益的金融资产公平值变动收益净额增加所抵消[17] - 公司持续经营业务的融资成本由2022年同期的9,651,000港元增加148.8%至24,013,000港元，其中8,589,000港元为可换股票据的实际利息支出[140][142] - 本期间内，公司持续经营业务的投资物业公平值变动产生亏损约12,242,000港元，而2022年同期为收益69,192,000港元[135][138] 物业投资与租金收入 - 公司物业投资业务的总租金收入增加约17.7%至约14,049,000港元（2022期间：约11,933,000港元）[39] - 香港物业租金收入增加约27.0%至约13,283,000港元（2022期间：约10,457,000港元），主要由于2023年2月购入投资物业[46] - 新加坡物业租金收入减少约48.1%至约766,000港元（2022期间：约1,476,000港元），由于2023年7月完成出售一住宅单位[47] - 公司在中国湖州的物业自2023年1月起未录得任何租金收入和管理费收入，因湖州政府收回土地[54] - 公司在中国浙江省湖州市拥有15座厂房和5座宿舍，由于土地收储，自2023年1月起未收取任何物业租金收入和管理费收入，2022年期间分别为约3,723,000港元和8,831,000港元[56] 物业项目进展 - 公司拥有香港勿地臣街项目，总建筑面积约42,854平方呎，预计2023年底完工[26] - 公司拥有香港琼林街项目，总建筑面积约5,483平方呎，预计2024年初完工[34] - 公司拥有香港坚尼地城项目，总建筑面积约7,122平方呎，预计2025年完工[35] - 公司拥有香港丰华工业大厦项目，总建筑面积约9,206平方呎，预计2026年完工[38] - 公司在中国湖州的物业总建筑面积为152,722.24平方米，总地面积为167,739.56平方米[55] 土地收储与补偿 - 湖州政府与公司签订土地收储协议，补偿金额为人民币386,982,000元（约411,683,000港元），预计用于公司的一般营运资金、偿还银行贷款及/或项目融资[61][64] - 截至2023年9月30日，公司已收到补偿金额约人民币279,586,000元（约297,431,000港元）[62][65] 证券投资 - 公司在2023年期间来自持续经营业务的证券及其他投资录得公平值收益约2,522,000港元，而2022年同期为亏损约10,233,000港元[67][68] - 截至2023年9月30日，公司在香港及海外上市的证券投资金额约51,673,000港元，较2023年3月31日的23,914,000港元大幅增加[72][74] - 百福控股有限公司持有33,126,000股，佔公司已發行總股本的2.10%，投資成本為38,195千港元，公平值為36,107千港元，佔集團總資產的0.63%[78] - RLX Technology Inc.持有183,346股美國存托股份，佔公司已發行總股本的0.01%，投資成本為17,117千港元，公平值為2,168千港元，佔集團總資產的0.04%[78] - 永義國際集團有限公司持有1,726,000股，佔公司已發行總股本的2.33%，投資成本為6,468千港元，公平值為6,731千港元，佔集團總資產的0.12%[78] - 其他上市股份持有9,538,133股，佔公司已發行總股本的4.73%，投資成本為10,040千港元，公平值為6,667千港元，佔集團總資產的0.12%[78] - 集團總計持有證券及其他投資的公平值為51,673千港元，佔集團總資產的0.91%[78] - 集團對證券及其他投資的前景持審慎樂觀態度，並將繼續維持多元化投資組合以降低潛在金融風險[82] 贷款融资业务 - 集團的貸款融資業務在2023年期間錄得利息收入約1,207,000港元，較2022年減少13.2%[84] - 截至2023年9月30日，集團的應收貸款未償還本金金額為34,023,000港元，較2023年3月31日的52,250,000港元有所下降[84] - 集團在貸款融資業務中確認的減值撥備撥回為473,000港元，較2022年的8,138,000港元大幅減少[84] - 集團已制定信貸政策、指引及程序，涵蓋貸款交易的關鍵內部監控，並密切關注貸款的可回收性和催收信貸風險[89] - 截至2023年9月30日，公司应收贷款总额约为34,023,000港元，较2023年3月31日的52,250,000港元有所下降[97][99] - 公司应收贷款中约59%由物业抵押，抵押品估计公平值为17,925,000港元，较2023年3月31日的28,445,000港元有所减少[97][99] - 公司最大借款人及其它四大借款人合计占应收贷款的72%，较2023年3月31日的66%有所增加[97][99] - 公司应收贷款拨备约为53,007,000港元，较2023年3月31日的53,480,000港元略有下降[101][103] - 公司应收贷款中无抵押部分为24,550,000港元，较2023年3月31日的30,750,000港元有所减少[97][99] - 公司应收贷款年利率范围为0%至8%，其中0%利率包括一次性预付费用，相当于贷款金额的9%[97][99] - 公司贷款融资业务借款人总数为11名[97][99] - 公司根据预期信贷亏损（ECL）模型进行减值评估，考虑借款人信用评级、市场指标及经济环境等因素[102][105] - 公司应收贷款中包括一组借款人的51,930,000港元，净值为0港元，因累计减值拨备为51,930,000港元[108] - 公司应收贷款总额为51,930,000港元，累计减值亏损为51,930,000港元，其中包括个人借款人27,380,000港元和其他个人担保24,550,000港元[109] 资本结构与融资 - 公司总资产为5,700,875,000港元，总负债为2,616,864,000港元，股东权益为3,084,011,000港元[13] - 公司总资产为5,700,875,000港元，银行结余及现金总额为404,834,000港元[112] - 公司银行借贷总额为2,020,098,000港元，资本负债比率为0.7，流动比率为2.8[113] - 公司从借款人处收取的清偿总额为21,000,000港元[111] - 公司未偿还的可换股票据本金金额为209,000,000港元，利率为每年5%[118] - 公司银行贷款2,020,098,000港元以投资物业和持作出售发展物业作为抵押，账面净值为1,208,537,000港元和3,431,988,000港元[122] - 公司已发行普通股总数为103,148,116股，每股面值为0.01港元[127] - 公司于2023年7月19日完成股本重组，已发行股份由2,125,924,676股减少至53,148,116股[150][152] - 公司于2023年8月3日完成根据特别授权配售50,000,000股新股份，配售价为每股0.50港元，总发行股份由53,148,116股增加至103,148,116股[157][159] - 配售所得款项净额约24,700,000港元已全部用于偿还公司银行贷款[158] - 公司完成配售50,000,000股，配售价为每股0.50港元，所得款项净额约24,700,000港元用于偿还银行贷款[160][161] 投资与交易 - 公司通过子公司Gainever在2023年4月4日至12日期间以总价4,657,220港元购入1,346,000股Easyknit股份，平均每股3.46港元[162][164] - Gainever在2023年7月21日进一步以1,786,000港元购入380,000股Easyknit股份，平均每股4.70港元，总计持有1,726,000股，占Easyknit已发行股本的2.33%[162][164] - 公司通过子公司Grow Well Profits Limited以13,008,888新加坡元（约76,752,400港元）出售新加坡物业，构成非常重大出售事项[167][169] - 出售新加坡物业的交易于2023年7月7日完成，所有先决条件均已满足[172] - Gainever在2023年8月2日至7日期间以总价3,485,300港元购入3,830,000股Symphony股份，平均每股0.91港元[174][177] - Gainever随后以平均每股0.893港元进一步购入3,340,000股Symphony股份，总计持有7,170,000股，占Symphony已发行股本的0.241%[175][178] - 公司于2023年8月29日与Easyknit子公司签订循环贷款协议，提供最高80,000,000港元的贷款，用于Easyknit集团的房地产开发项目及一般公司用途[180] - 循环贷款协议构成公司的主要交易，并需遵守上市规则第14A章的披露、公告及独立股东批准要求[181] - 公司签订了一项最高金额为80,000,000港元的循环贷款协议，期限为2年，用于物业发展项目及一般企业用途[182] 员工与成本 - 员工人数从2023年3月31日的38人增加到2023年9月30日的41人[190] - 员工成本（包括董事酬金）从2022年期间的约14,308,000港元增加到2023年期间的约21,435,000港元[190] 未来展望与策略 - 公司将继续集中发展物业发展、物业投资、证券及其他投资及贷款融资业务[193] - 公司对香港物业及证券市场的前景持审慎乐观态度，并计划采取灵活和审慎的业务策略[195] - 公司将继续寻找合适的投资及撤资机会，以符合其目标及投资标准[196] - 公司在报告期间内未购买、出售或赎回任何上市证券[197] 资本性开支 - 公司在本期间内投资约27,000港元购置物业、厂房及设备，较2022年同期的562,000港元大幅减少[133][136] - 截至2023年9月30日，公司已订约但未拨备的资本性开支约为8,361,000港元，较2023年3月31日的19,635,000港元减少[134][137]