文章核心观点 - 介绍三只房地产投资信托基金（REITs），分别给出投资建议，提醒投资时要保护本金 [2][3] 分组1：Sachem Capital Corp.（SACH） - 公司是康涅狄格州的抵押REIT，管理4.907亿美元贷款组合，主要是美国东北部和东南部房地产的短期担保贷款，贷款期限1 - 3年，利率10% - 13%，违约率最高达24%，还收取1% - 3%的发起费及其他费用，贷款有个人担保和额外抵押品，贷款通常不超过抵押品价值的70%和项目总成本的85%，不向业主/居住者放贷，借款人多为开发商或投资者，提供多种贷款产品 [4] - 贷款按类型、物业类型、地理位置和借款人类型多元化，最初主要在康涅狄格州及周边州放贷，现业务扩展到15个州，但仍集中在康涅狄格州，按数量计占近60%，按贷款余额计占近40% [5] - 自2020年以来调整后每股运营收益（EPS）增长率为 -1.31%，2020 - 2022年EPS从0.41美元增至0.53美元，但2023年下降53%至0.25美元，分析师预计2024年EPS增长50%至0.38美元，但仍低于2020年且不足以覆盖预计的0.44美元股息 [6][7] - 2020 - 2023年除2022年派息率为98.11%外，其余年份均超过100%，2023年因收益大幅下降派息率高达192%，分析师预计2024和2025年派息率将超过110%，可能预示股息削减 [7] - 债务成本上升和止赎率增加对收益产生负面影响，2020年底有495笔抵押贷款，16笔处于止赎程序，占比3.23%；2023年底有311笔抵押贷款，56笔处于止赎程序，占比18.01% [7] - 2023年底311笔贷款中有89笔（约28.6%）到期未全额偿还或展期，2024年第一季度273笔贷款中有72笔（26.4%）到期未全额偿还或展期，涉及约1.4亿美元抵押贷款应收款 [8] - 股票股息收益率为15.77%，但可能是“陷阱收益率”，当前混合市盈率为9.09倍，低于平均市盈率11.15倍，但考虑到宏观环境不确定和止赎问题增加，折扣不足以补偿额外风险，建议投资者回避 [10] 分组2：Medical Properties Trust, Inc.（MPW） - 公司是内部管理的REIT，2003年成立，专注医疗保健领域，在美国、欧洲7个国家和南美洲哥伦比亚开发和收购医疗设施，主要是医院，通过净租赁给运营商运营，拥有436处医疗物业和约4.3万张许可床位，租给9个国家的53个运营商，普通急性护理医院占投资组合大部分，占第一季度收入的65.9%，还投资其他医疗物业，行为健康诊所占第一季度收入的19.3%，康复设施占10.4% [11] - 过去一年公司从追求增长转向注重质量，积极处置非核心资产并用所得偿还债务 [12] - 自2022年1月以来股价下跌80.07%，下跌原因包括租户集中度高、租户财务健康和租金覆盖问题、管理不善指控、可持续性较差的调整后资金流（AFFO）股息派息率等，2022 - 2023年AFFO每股从1.42美元降至1.20美元，下降15%，2023年股息削减近一半，从每股0.29美元降至0.15美元，分析师预计2024年AFFO将下降40%至0.72美元 [14][16] - 2023年4月左右公司同意以12亿澳元出售澳大利亚投资组合，还进行了其他物业销售，目标是2024年增加20亿美元流动性，第一季度已完成16亿美元流动性交易，占目标的80%，资产出售预计是AFFO下降40%的主要原因 [18] - 2024年5月公司最大租户Steward Health Care申请第11章破产保护，公司批准7500万美元债务人持有资产融资以确保患者护理连续性，Steward曾占公司收入超20%，第一季度末占3.9%，其破产可能对股东来说是一种解脱，公司需尽快重新出租物业 [19][20] - 公司物业具有关键使命性质，但政府监管往往是不利因素，目前股价反映出市场预期不佳，P/AFFO为4.94倍，股息收益率为12.37%，2023年AFFO派息率为73.33%，有足够覆盖，过去两年股价波动大，预计在资产负债表改善和Steward破产问题解决前仍将保持高波动性，评级为“投机性买入” [21][22] 分组3：Arbor Realty Trust, Inc.（ABR） - 公司是抵押REIT，通过“结构化业务”和“机构业务”两个业务部门运营，结构化业务投资包括过桥贷款、次级参与权益、夹层贷款和优先股等债务产品，贷款由商业、多户住宅和单户租赁等多种物业类型担保；机构业务通过房利美和房地美等政府支持企业发起、销售和服务多户住宅机构贷款，保留几乎所有贷款的服务权，还通过管道或商业抵押支持证券发起和服务“私人标签”贷款，通常将贷款打包证券化后出售给第三方投资者，第一季度机构贷款发起额为8.463亿美元，总服务组合约314亿美元，较2023年第一季度增长9%，结构化业务第一季度执行了2.559亿美元的结构化贷款发起，结构化投资组合约123亿美元，结构化投资组合中大部分抵押品为多户住宅，占87%，机构服务组合中大部分通过房利美出售，占69% [24] - 5月公布第一季度运营结果，净利息收入为1.036亿美元，低于2023年第一季度的1.086亿美元，净利润为7320万美元，低于2023年第一季度的1.022亿美元，摊薄后每股收益为0.31美元，低于2023年第一季度的0.46美元，可分配收益为9670万美元，即每股0.47美元，低于2023年第一季度的1.222亿美元（每股0.62美元），第一季度宣布每股股息0.43美元，派息率约91%，还回购了超1100万美元普通股，平均价格为12.19美元，第一季度末报告损失分担准备金为27.3万美元，信用损失准备金（扣除回收后）为1910万美元，而2023年第一季度分别为320万美元和2250万美元 [25] - 自2016年以来平均调整后运营收益增长率为7.14%，平均股息增长率为15.28%，2023年收益增长平淡，分析师预计2024年EPS下降26%，2025年增长7%，当前股价下每股收益收益率为14.53%，股息收益率为12.56%，股息覆盖充足，市盈率为6.88倍，低于平均AFFO倍数8.18倍，评级为“二级买入” [26]