文章核心观点 - 零售机会投资公司（Retail Opportunity Investments）2024年表现逊于先锋房地产指数基金ETF，但因其运营稳定、杠杆适度，随着美联储降息，防御性的杂货店为主的购物中心需求或上升，当前股价是买入机会 [10] 公司概况 - 公司是一家零售房地产投资信托基金，在西海岸经营以杂货店为主的露天购物中心，投资组合包括93个购物中心，分布在加利福尼亚州（可租赁面积的59%）、俄勒冈州（18%）和华盛顿州（23%） [11] - 从租户角度看，杂货店（占年化基础租金的23%）和餐厅（22%）是最大的两个租户类别，82%的总年化基础租金来自日常必需品、服务和抗电商的零售商 [12] 主要市场情况 - 西雅图有20个购物中心，面积240万平方英尺；波特兰有18个，面积190万平方英尺；旧金山湾区有18个，面积150万平方英尺；洛杉矶有21个，面积300万平方英尺；橙县有9个，面积110万平方英尺；圣地亚哥有7个，面积70万平方英尺 [3] 运营概况 - 年初有四个主力店铺空间空置，过去七年主力店铺一直保持100%出租率 [4] - 第一季度运营资金（FFO）为每股0.28美元，同比增长12%，得益于2023年第四季度完成的一笔收购带来的收入增加，新租约增长12.2%，续约增长6.7% [5] - 2024年第一季度投资组合出租率为96.4%，同比下降1.9%，但已确定有四个优质全国性租户将承租空置空间，预计租金涨幅超此前两倍 [13] 2024年展望 - 公司重申2024年FFO展望为每股1.03 - 1.09美元，首席财务官表示只要收购能增值，公司可能会进行更多收购 [6] 债务情况 - 2024年第一季度末净债务约13.8亿美元，占企业价值的45%，平均债务成本为5.08%，91%为固定利率，9%为可变利率（利率6.34%），债务到期情况较合理，20%在2024年到期，16.9%在2025年到期 [7] - 公司未利用新冠疫情期间的低利率锁定长期利率，2020年代末至2030年代初无固定利率债务到期 [17] 财务指标 - 预计2024年净营业收入（NOI）约2.1亿美元，企业价值30亿美元，市场资本化率约6.9%，管理费用约2300万美元，对市场资本化率影响约75个基点 [18] 风险与投资建议 - 公司最大租户阿尔伯森（Albertsons）和克罗格（Kroger）销售额增长低于通胀和公司租金增长，预计未来租金强劲增长将显著放缓；公司债务在2028年后无到期，受美联储政策影响大，但近期利率可能下降 [19] - 公司因6.9%的市场资本化率和高于通胀的租金增长提供高个位数回报，FFO倍数为11.6，考虑到2025年7月联邦基金利率预期，认为目前公司股票值得买入 [20] 交易情况 - 季度结束后，公司以7010万美元收购一个购物中心，并达成以6820万美元出售两个购物中心的协议 [14]