文章核心观点 - 公司是管理良好、多元化的商业房地产投资信托，有长期股息增长潜力和跑赢市场表现潜力，值得被动收入投资者买入 [1][7][20] 公司概况 - 公司是大型单租户零售房地产所有者，采用净租赁模式截至2024年3月31日拥有3546处房产，租给385个以上租户，德州房产最多，有552处 [3] - 公司长期 occupancy rate 达98.1%，2024年第一季度为99.4%，这得益于其积极管理方式和美国零售空间需求增长 [4] 财务表现 - 2023年第一季度，公司房地产资产调整后运营资金同比增长3%，达1.533亿美元，足以支持股息支付 [5] - 2024年第一季度，公司调整后运营资金每股0.84美元，同比增长2%，股息支付每股0.565美元，派息率67%，高于 Realty Income 的股息安全边际 [11] - 公司预计2024年调整后运营资金每股3.29 - 3.35美元，对应调整后 FFO 倍数12.7倍，暗示今年收购额可达5亿美元，但低于过去四年年均6亿美元 [26] 股息情况 - 公司已连续34年提高股息，预计2024年第三季度再次提高股息，可能提高约3%至每股0.58美元，对应股息收益率5.5% [21][22][25] 投资价值 - 公司股票长期总回报可观，过去30年年均回报率近11%，跑赢 NAREIT Equity REIT Index，为股东提供34年持续股息增长 [15] - 与 Realty Income 相比，公司估值相当，但股息更安全，且有零售业务重点，是可靠股息支付者，有增长历史 [11][26] 行业对比 - 行业平均 occupancy rate 从未超过93.7%，公司持续高于行业平均 [4][9] - Realty Income 是公司最大同行，也是零售行业长期投资工具，有类似净租赁业务模式，预计2024年调整后运营资金每股4.17 - 4.29美元，AFFO 倍数12.6倍 [14][27] 风险与机遇 - 公司专注美国市场，依赖美国房地产市场表现，而 Realty Income 更注重欧洲市场，多元化程度更高 [30] - 利率下降可能促使公司更积极进行收购，推动 AFFO 增长，但如果央行推迟降息，投资策略可能受影响 [18][22][32]