文章核心观点 - 即将到来的衰退对大多数房地产投资信托基金（REITs）有益，预计会引发大幅上涨，改变市场对REITs的看法 [2][16] 分组1：REITs抗衰退 - 多数REITs通过长期租赁获得现金流且负债少，受衰退影响不大，如NNN REIT有超10年长期租约，租金预设且在衰退中仍会上涨，租户租金覆盖率约3倍，经营防御性行业，不太可能出现重大租约违约 [3] - 多数物业板块对宏观经济不太敏感，租户基于长期需求做房地产决策，如医疗保健、手机信号塔、制造住房、农田等REITs，即使经济衰退，租户也不太会重新考虑租约 [5] - 历史上REITs在衰退期间表现优于大盘，后期通常产生正回报，衰退期间仅小幅下跌，若算上后期收益，股价基本持平，除非发生重大不可预见的经济危机，否则即将到来的衰退不太可能对REITs基本面或股价产生重大负面影响 [7][9] 分组2：估值已打折 - 若REITs因预期快速增长而处于高估值，衰退可能导致大幅抛售，但如今情况相反，REITs相对于大盘处于十多年来的最低估值 [10] 分组3：REITs估值打折原因将消失 - 利率快速上升常导致衰退，而衰退会导致利率大幅下调，过去几十年一直如此，预计此次也不例外 [12][14] - 目前投资者因高利率且担心利率进一步上升而避开REITs，当利率回落，REITs大幅打折的原因将消除，投资者预计会迅速回到REITs板块，且即使利率不降至零，REITs也可能反弹，因为近期租金大幅上涨而股价下跌 [14]