文章核心观点 行业交易市场逐渐解冻，开发项目仍受成本制约，多数物业类型基本面稳定向好，REITs在行业中资本状况良好，有望在利率见顶、租金上涨、新供应减少的背景下实现增长 [6][17] 各行业关键要点 数据中心 - 数据中心因新供应受限和AI需求推动成为热门行业，AI已成为新租赁的重要驱动力，租金高于预期 [7] - 2022年10月建仓DLR，截至2024年6月30日股价上涨68%，而同期MSCI美国REIT指数仅上涨21% [7] - DLR 2024年第一季度年化预订收入达创纪录的2.52亿美元，有望再创新高，其大规模开发项目有望受益于AI革命 [7] 手机信号塔 - 全球最大的手机信号塔REIT美国铁塔公司（AMT）及其同行交易的AFFO倍数接近13年低点，但AMT维持2027年前美国年收入至少增长5%的指引 [2] - AMT出售印度业务获25亿美元，虽稀释收益但可偿债降风险，有望提升AFFO倍数 [2] - 5G部署慢于预期，但公司坚信所有信号塔最终都将有5G站点，且已在讨论6G发展 [2] 三净租赁 - 2022年8月建仓NNN REIT，因其相对购物中心REIT估值有吸引力，债务加权平均期限11.8年，每年产生约2亿美元自由现金流和1亿美元处置收入，可在不增加杠杆或股权的情况下每年收购约5亿美元新物业，2024年第一季度收购的加权平均首年现金收益率为8% [3] - 最大的三净租赁REIT Realty Income利用全球市场借款进行收购以提高收益，虽租户众多有破产情况，但可利用规模优势在破产程序中获得有利条款，预计在不增发股权的情况下实现2 - 3%的年度AFFO增长 [3] 多户住宅、单户租赁及移动房屋/RV公园 - 阳光地带多户住宅REIT租赁费率增长逐渐改善，沿海地区因基本面强劲租赁费率增长加速 [4] - 交易市场逐渐解冻，2026 - 2028年可能是租金增长的最佳年份之一，开发开工量下降，供应减少将推动租金增长 [4] - 单户租赁行业基本面强劲，租金与购房成本差距约28%，入住率稳定在97%，租赁价差加速扩大，有望保持收入增长 [10][11] - 移动房屋、RV公园和码头需求强劲，可实现5 - 7%的租金增长，RV短期租赁收入增长缓慢是后疫情时代的正常现象 [11] 自助仓储 - 尽管搬家率仍为负两位数，但管理层因入住率好于预期而乐观，住房市场复苏时仓储行业有望受益，交易市场低迷，未来几年新供应少 [12][18] 购物中心和商场 - 购物中心租赁速度有吸引力，投资者兴趣增加，但难以转化为盈利增长，2025年拐点仍不明朗，维持小幅低配 [19] - 商场运营商西蒙地产集团成功变现非商场业务权益，获得14.5亿美元收益，有强大自由现金流，可用于核心业务再投资、开发和回报股东 [19] 医疗保健 - 老年住房运营物业受青睐，基本面持续超预期，2024年和2025年有望加速增长，REITs以有吸引力的价格收购优质资产 [20] - 医疗办公楼私人投资兴趣强劲，优质物业收购的资本化率约6%，高于Healthcare Realty的7.5% [20] - 美国医疗保健REIT独特运营模式结合老年住房运营和熟练护理，通过RIDEA结构运营熟练护理业务，成功取决于运营能力 [20] 工业 - 工业REITs 2024 - 2025年仍有较强盈利增长，但2024年供应增加和空置率上升构成逆风，如Prologis因小幅下调FFO指引股价单日下跌超7% [21] - 此前减持工业REITs，当前回调后认为下行风险缓解，正评估增加投资机会 [21] 写字楼 - 写字楼REITs分化明显，全国写字楼空置率20%，A级空置率仅12%，租户会根据房东财务状况选择，REITs有望获取市场份额，预计行业复苏缓慢，仍低配但关注长期赢家 [16]