文章核心观点 - 利率可能下降，长期投资者可考虑First Industrial这一REIT，近期股价下跌为长期收益投资者提供买入机会，该公司虽有风险但基本面良好，有超23%的上涨空间 [1][16] 公司概况 - 公司成立于1994年，有30年运营历史，专注于美国物流地产的持有、收购和开发，多数物业集中在美国沿海供应受限市场，南加州物业占租金收入近25%，投资组合多元化，有425处物业、940个租户 [8] 最新财报 Q1财报 - 今年4月公布Q1财报，FFO为0.60美元，低于分析师预期0.01美元，营收1.6227亿美元，超预期超100万美元，FFO较上季度0.63美元下降，但同比增加0.01美元，营收较上季度增长超3%，同比增长近9% [20] Q2财报预期 - 预计Q2 FFO增长近7%至0.64美元，营收略增至约1.635亿美元，代表营收和利润增长率分别为7.4%和3.2% [21] 股息与资产负债表 - 股息方面，预计2024年股息为1.48美元，股息支付率为57%，最新季度股息0.37美元由FFO 0.60美元安全覆盖 [18][23] - 资产负债表方面，杠杆率为5.3倍，高于Rexford的4.6倍和STAG的4.9倍，后两者分别有5.687亿美元和2.25亿美元债务在今年和2025年到期，而First Industrial到2026年无债务需再融资 [12] 与同行对比 估值倍数 - 公司目前市盈率低于同行平均的19.02倍，较更大同行PLD和EGP的20.5倍和21倍更便宜，STAG和Rexford Industrial分别为15.1倍和19.5倍 [5] NOI增长 - 公司现金NOI增长高于同行STAG Industrial的7.1%和Rexford Industrial的8.5%，也高于去年Q1的8.1% [9] 5年FFO增长 - 过去5年FFO从1.74美元增至2.60美元，增长率超49%，低于Rexford的89%、PLD的68.3%和EGP的66%，但年均增长率近10% [22][26][32] 租赁活动 - 本季度租赁活动较部分同行慢，完成近200万平方英尺租赁，STAG Industrial开始29笔租赁，Rexford完成320万平方英尺交易，2024年预计完成约3亿平方英尺 [30] 股价表现与投资机会 - 过去5个月股价波动比同行大，下跌约11%，使用指引中点计算，远期P/FFO倍数为18.4倍，低于同行 [13] - 采用股息贴现模型得出目标价为59美元，考虑到9月有71%的降息可能性，股价有超23%的上涨空间 [16] 风险因素 - 股价波动可能因业务集中在南加州，除高利率外，还面临自然灾害风险，该地区空置率上升、续租活动放缓，入住率从2023年Q1的98.7%下降，预计未来降至95.75% - 96.75% [17][25]