文章核心观点 - 公司认为H&R REIT比Allied Properties有更好的风险回报，虽H&R REIT收益率不如Allied Properties，但公司更看重公司基本面和资本结构；Allied Properties存在入住率下降、债务处理不当、优先级错误等问题，建议其提高入住率和去杠杆，当前评级为“持有”，等待合适切入点 [1][20][21] 分组1：入住率下降 - 公司主要问题是入住率持续下降，多伦多地区Allied Properties入住率为85.99%，市场入住率为82.7%，且市场入住率呈下降趋势，多个季度以来持续下滑 [3][4] - 基奇纳地区2021年第一季度入住率为96.7%，如今降至75.9%，市场入住率为72.3%，几乎所有Allied Properties的中心地区入住率自2021年以来显著下降且逐季降低，仅渥太华是例外但影响不大 [4][6][7] - 入住率趋势扭转是个长期缓慢的过程，目前尚未看到好转迹象 [11] 分组2：债务处理不当 - 公司虽称基于债务与资产比率其杠杆率低（36%）可接受，但资产估值采用的资本化率不现实，整体入住率下降约6%且办公行业陷入困境的情况下，资本化率仅变动2个基点 [12][14] - 梦办公房地产投资信托基金以7.25%的资本化率出售多伦多市中心的一座A级塔楼，相比之下Allied Properties的资本化率不合理 [15][16] 分组3：优先级错误 - 公司债务到期情况尚可，但未来两年仍有大量再融资需求，且与市场对公司的估值相比数额较大 [18] - 目前环境下应将债务与EBITDA比率控制在8倍以下，但上一季度该比率上升，预计2024年第二季度接近10倍，公司称未来18个月内该指标会下降并保持在目标范围内（8倍左右） [19] 分组4：结论 - 公司11%的收益率吸引了不合适的投资者，应聚焦提高入住率和去杠杆，前者部分不受控制，后者公司似乎未重视 [20] - 公司认为Allied Properties的情况缺乏吸引力，但并非厌恶所有房地产投资信托基金，过去两个月已买入9种不同的房地产投资信托基金，对Allied Properties评级为“持有”，等待合适切入点 [21]