文章核心观点 - 公司可靠的业绩和稳定的分红使其对想涉足房地产并获得稳定股息收入的投资者有吸引力 未来利率调整或成增长催化剂 且股价市净率处于折价状态 维持买入评级 [12] 公司概况 - 公司是一家mREIT 通过商业和住宅物业的不同贷款形式盈利 市值约60亿美元 2009年上市 旨在为当年的危机提供替代商业抵押贷款融资方案 [14] 财务表现 - 自2023年11月首次覆盖以来 公司总回报率达10% 虽逊于标准普尔指数 但考虑到过去三年房地产受利率波动影响表现不佳 这一表现不错 尽管总回报率下降超3% 但仍跑赢房地产板块 [5] - 2024年第一季度 可分配每股收益为0.59美元 收入同比增长6.7% 达5.23亿美元 [23] 投资组合与风险 - 公司总资产约261亿美元 业务广泛 可使投资者在房地产领域实现多元化投资 降低特定行业集中风险 不过公司有11%的投资组合涉及美国写字楼 该领域受疫情影响需求下降 空置率上升 虽疫情结束后情况可能改善 但仍希望公司减少这方面的敞口 [3] - 约63%的收益来自商业贷款领域 主要集中在美国 也有欧洲 亚洲和澳大利亚的国际业务 该业务有154笔不同的个人贷款 总价值151亿美元 且98%为浮动利率贷款 目前联邦基金利率处于十年高位 有利于公司通过高利息收入增加收益 但长期高利率可能给表现不佳的借款人偿债带来压力 公司股价与联邦基金利率呈明显负相关 [7] - 由于利率上升 一些贷款进入违约状态 部分贷款评级下调 不过随着通胀率下降和失业率超过4% 利率下调可能性增加 或缓解问题贷款压力 并吸引新借款人 [16] 业务发展 - 第一季度新承诺投资总额1.2亿美元 其中9600万美元已出资 还收到2.1亿美元还款 可用于投资组合的增长计划 [17] - 公司保持较强的流动性 季度末现金及等价物达3.274亿美元 净债务约181亿美元 债务到期安排合理 今年到期的4亿美元债务可由现有金融渠道的97亿美元可用信贷额度覆盖 最大一笔债务将于2027年到期 [17] 股息情况 - 最新季度股息为每股0.48美元 股息收益率约10% 上一次财报显示可分配每股收益为0.58美元 股息有足够的安全边际 过去十年股息稳定 虽无增长 但可通过股息再投资和追加资本实现收入增长 [19] - 2015年股息收入为1132美元 到2023年增至9527美元 不过公司股息为普通股息 与传统股息增长型股票的合格股息相比 税率较高 [20] 估值分析 - 公司股价过去十年大多在20 - 25美元之间波动 利率上升使股价降至更具吸引力的水平 利率下调可能推动股价上涨 目前公司市净率略低于1 处于折价状态 是一个有吸引力的切入点 [21] - 华尔街平均目标价为每股21.36美元 较当前价格有10.7%的潜在上涨空间 最高目标价为24美元 最低为19.50美元 显示上涨潜力大于下跌风险 [21] 业务布局 - 第一季度通过出售主租赁投资组合获得1.88亿美元净收益 有助于提升自有物业价值 并为新投资提供资金 该季度各业务线新增资产约4.13亿美元 随着行业条件改善 有望增加收入 [23] - 公司前十大贷款中 多户住宅领域敞口最大 达56亿美元 写字楼物业约29.6亿美元 酒店为22亿美元 [23]