文章核心观点 - 公寓房地产投资信托基金（REITs）在2024年第一季度盈利表现出色，尽管行业正面临新供应浪潮，但需求驱动因素使行业能够较好地吸收新供应，预计2025年末后公寓行业租金有望增长、入住率提升，当前行业估值较低存在投资机会 [2][23] 供应情况 供应浪潮的起因与规模 - 2022年宏观因素推动房地产建设繁荣，单户住宅许可和开工量接近120万套，多户住宅许可超60万套、开工超50万套 [2] 供应浪潮的时间节点 - 2022年的建设热潮成果主要在2024年和2025年初交付，2025年后供应将减少 [4][6] 不同地区供应变化 - 各主要都市统计区（MSAs）新许可均下降，如休斯顿新许可截至2024年4月下降52% [6] 供应展望总结 - 2025年年中前交付量高，2025年后交付量低，新公寓交付时的促销定价会威胁现有公寓租金和入住率 [8] 需求驱动因素 家庭形成与租房需求 - 就业强劲推动家庭形成，新组建家庭通常先租公寓，同时因多种因素租房者转为购房者的流失率低 [9] 购房成本高 - 房价达历史新高，房贷利率超7%，购房总成本（含利息、税费）处于历史高位 [9][10][13] 建房成本高 - 虽木材成本相对较低，但劳动力和融资成本使建房仍昂贵，单户住宅建设自2022年利率飙升后大幅下降 [15][17][19] 储蓄率低 - 个人储蓄率低，难以支付购房首付，使租房需求在较长时间内保持高位 [22] 供需平衡情况 需求吸收供应 - 公寓净吸收量强，2024年第一季度空置率6.6%，租金基本持平，需求因素可能比新供应持续时间长 [22][23] 未来展望 - 2025年中后期供应增长下降，预计2025年末后公寓租金增长、入住率达95%以上 [23] 估值与投资机会 行业估值 - 供应带来的悲观情绪使行业估值倍数较低，多数优质REITs在14 - 16倍区间 [24][25] 不同地区REITs分析 - 西海岸需求弱但REITs估值高，不建议购买；中西部需求适度增长、供应少，Centerspace（CSR）有机会；阳光地带供应和需求均高，Camden（CPT）和NexPoint（NXRT）2024 - 2025年初有困难但长期看好 [25][26] 总结 - 新供应是公寓行业短期风险，需求驱动因素更持久，当前租房比购房更实惠 [27]