文章核心观点 - 公司对商业抵押房地产投资信托基金（mREITs）进行分析，认为商业mREITs表现优于住宅mREITs，除KKR Real Estate Finance Trust（KREF）外多数mREITs价格上涨且相对账面价值上升，KREF虽风险高但潜在回报也高，公司考虑在二季度业绩公布后投资其普通股 [2][5][19] 商业mREITs整体情况 - 住宅mREITs基于利差的商业模式缺乏吸引力且长期回报不佳，商业mREITs表现相对较好 [2] - 除KREF外，其他商业mREITs在总回报方面均跑赢VanEck Mortgage REIT Income ETF（MORT） [2] - 除KREF外，其他mREITs自去年以来价格均有正增长，且当前交易价格相对于账面价值高于一年前 [5][6] KREF表现情况 - KREF几个月前宣布削减股息后开始表现不佳，目前股价相对于账面价值有较大折扣，市场认为其可能面临更多损失甚至破产，但也可能是市场过度悲观 [5][6][7] - KREF总回报价格变化为63.40%，市净率为0.485 [3][6] KREF基本面情况 - KREF主要是一家专注于多户住宅和工业领域的mREIT，58%的贷款由这两个领域的房产支持，所有贷款在资本结构中处于优先地位，99%为浮动利率贷款 [9] - 其贷款组合中办公室占比22%，但93%为A级物业，可减少运营下行风险和潜在损失 [9] - 母公司为KKR & Co.，拥有广泛网络和资源，且持有KREF 14%的股份 [9] - 截至2024年第一季度，加权平均贷款价值比为65%，意味着其底层房地产市场价值需下降35%以上才会产生永久性损失 [9] - 过去一年KREF采取防御策略，新贷款发放少于贷款还款，贷款总额逐渐减少但运营现金流未显著收缩 [9][10] - KREF拥有约1.83亿美元自有房地产待售，通常需出租以提高对投资者的吸引力，但持有房地产会产生运营成本 [10] KREF风险情况 - KREF资产负债表上资产约75亿美元（不包括信贷损失拨备），总债务约58亿美元，贷款组合损失17亿美元（23%）以上将抹去所有股东权益 [7] - KREF观察名单中有四个物业，总本金余额7亿美元（是其自有房地产价值的3.8倍），风险评级仅次于违约 [12] - 另有四个本金余额3.95亿美元的物业风险评级为4，可能无法恢复 [14] - 目前持有的四个风险等级为5的物业在当前市场环境下并非理想资产 [14] KREF优势情况 - 两位高管在股息削减公告后不久购买了总计35万美元的KREF普通股，购买价格与当前股价相近 [8] - 多户住宅是KREF最大的物业板块，表现良好，占投资组合的43%，加权平均租金同比增长3.4% [18] - 管理层预计未来几个季度将重新活跃于投资领域，随着市场供需失衡的正常化甚至逆转，KREF有机会填补市场空白 [19] - 管理层认为办公室贷款不会再出现违约或问题，且不会有更多负面评级迁移至观察名单 [19] - 管理层表示新调整的股息具有可持续性，收益率超过10% [19] - KREF不存在流动性问题，季末可用资金达6.2亿美元，包括1.07亿美元现金和4.5亿美元未动用的公司循环信贷额度 [19] - 出售和再投资自有房地产有望为可分配收益带来潜在上行空间，预计每季度每股可额外产生0.12美元的可分配收益 [19]