文章核心观点 - 公司在应对新冠问题上表现良好，FFO损失低于同行，债务与EBITDA比率改善，但当前估值过高，建议卖出，待估值正常化再考虑更积极的操作 [1][9][25] 公司表现 - 公司应对新冠问题表现较好，FFO较疫情前损失约20%，低于Ventas的24%和Sabra Health Care的30% [1] - 公司债务与EBITDA比率降至4.4X，优于疫情前，同期Ventas从6.1X升至7.0X [1] 租赁组合情况 - 租金覆盖率有所改善，尽管入住率略有下降；SNF方面入住率上升，租金覆盖率进一步扩大 [4] 高级住房情况 - 高级住房基本面开始好转，入住率有超越先前峰值的潜力 [15] - 公司SHOP板块虽小但值得关注，其净营业收入利润率反映了SH租户情况，过去12个月通过提高入住率实现了利润率扩张 [16] 财务数据 - 资金从运营（FFO）和正常化FFO在过去一年保持稳定，季度间有轻微波动，利息覆盖率情况类似 [18] - 资本结构尚可，虽不如2020年稳健，但考虑到当前高利率环境，维持一定覆盖倍数有难度 [7] 债务情况 - 债务到期期限较短，但近一半短期高息可变利率债务若通过发行长期投资级债券再融资，有望降低利息成本 [21] 估值与评级 - 公司股价较共识净资产价值（NAV）溢价50%，FOO倍数接近历史高位，估值过高 [9][10] - 基于各项指标，公司被认为高估，可能进行二次股权发行，评级调整为卖出 [25]