文章核心观点 公司基本面良好、成长率高于同行，且因利率可能下降，房地产投资信托基金（REIT）行业投资者情绪转向积极，因此评级Invitation Homes为买入 [25] 各部分总结 公司合作与增长 - 公司与Lennar子公司Quarterra交易，获得单户住宅投资组合少量股权，增加超4000套房屋 [2] - 公司与D.R. Horton和Dream Finder Homes达成协议，在纳什维尔、夏洛特和杰克逊维尔等城市建造500套新房屋，预计今年交付 [19] - 公司今年早些时候同意为Starwood的14000套房屋担任资产管理商，约3个月后又达成一项额外交易 [27] 财务状况 - 2024 - 2027财年末，公司FFO估计分别为1.88、1.97、2.10、2.27，同比增长分别为6.15%、4.99%、6.70%、7.62% [4] - 公司债务到期情况：2026年无担保债务500000，2028年750000，2029年725000，2030年450000，2031年650000，2032年600000，2033年350000，2034年400000，2036年150000；有担保债务2032147，总债务8607147 [5] - 第一季度AFFO为0.41，同比增长6.8%，能安全覆盖0.28的季度股息；全年AFFO指引为1.54 - 1.62，预计年化股息为1.14，即使AFFO处于指引低端，派息率为74% [30] 收益情况 - 公司第一季度FFO和营收超预期，FFO从上一季度的0.38增长超23%至0.47，营收约6.46亿美元，超预期超1400万美元 [20] - 分析师预计公司第二季度FFO持平于0.47，营收小幅增长不到1%至6.4719亿美元 [22] 估值情况 - 采用管理层指引中点，公司远期P/AFFO倍数为22.3倍，略低于混合P/AFFO倍数22.85倍，高于同期SUI的20.31倍和ESS的20.56倍，三者均高于行业中位数15.60倍 [6] 行业与市场环境 - 利率可能下降，REIT行业未来几个月可能有强劲上行空间 [6][26] 风险因素 - 当前宏观环境给居民带来下行压力，导致入住率同比略有下降，从97.8%降至97.6%；高利率使消费者面临财务问题，衰退可能导致空置率进一步上升 [7] 未来展望 - 公司所在夏洛特和杰克逊维尔等城市不断发展，预计未来会有更多居民租房；公司资产负债表稳健，2026年前无债务到期，有望进一步增长 [8] - 管理层预计2024年交付1000套房屋 [11] - 若今年多次降息，公司股价可能达到45美元，相比Fastgraph年底40美元的目标价有13%的上涨空间 [23]