公司概况 - 公司专注于南加州大洛杉矶和圣地亚哥地区的工业地产，拥有422处物业，总面积约4970万平方英尺 [2] - 公司资产高度集中，包括大型配送中心、小型灵活建筑以及圣地亚哥Sorrento Valley研究区的轻研发/生物技术设施 [2] - 公司通过收购、重新开发并出租物业，专注于未被充分利用的工业用地，强调资产管理和持续活跃的资产组合管理 [3] 业务模式与竞争优势 - 公司通过专注于有限地理区域，建立了强大的内部联系网络，过去四年中大部分收购为“非/轻度市场化”交易 [3] - 公司通过收购家族拥有的物业并重新开发，实现高租金收益，2024年第二季度完成三笔收购，总投资1.695亿美元，预计初始收益率为5.8%，稳定收益率为6.1% [6] - 公司2024年至今已完成13亿美元的总投资，涵盖370万平方英尺的建筑和181英亩土地，预计初始收益率为4.9%，稳定收益率为5.7% [6] 财务表现 - 公司2024年第二季度核心运营资金（Core FFO）接近1.3亿美元，同比增长20%，稀释后每股Core FFO增长11%至0.60美元 [17] - 公司2024年第二季度物业出租率达到97%，显示出南加州工业市场的强劲需求 [17] - 公司2024年第二季度可比租金现金基础增长近50%，租赁活动覆盖230万平方英尺 [18] - 公司2024年第二季度同店净营业收入（NOI）增长6.0% [24] 市场环境与行业趋势 - 美国工业地产市场2024年第一季度平均空置率上升50个基点至6.1%，为2015年初以来最高水平 [20] - 南加州工业市场由于供应限制和港口活动复苏，可能比其他地区更快走出低迷 [20] - 工业租金增长在过去几年达到历史新高，尽管需求有所放缓，但新供应减少仍为租金增长提供支撑 [18] 战略与展望 - 公司通过收购Blackstone Inc.的三百万平方英尺资产组合，显示出在不利市场条件下与大型合作伙伴交易的意愿 [20] - 公司2024年第二季度末拥有超过10亿美元的流动性和34亿美元的未偿债务，未通过市场发行股票 [12] - 公司预计将继续通过其资产管理和资本配置策略实现差异化表现，并保持强劲的现金流增长 [17] 投资者回报 - 公司过去五年股息复合年增长率约为18%，早期股东的收益率已超过10% [4] - 公司2024年第二季度出售四处物业，总售价3700万美元，加权平均投资内部收益率为12.9% [12]