文章核心观点 文章介绍了三家小型房地产投资信托基金（REIT）公司，包括Clipper Realty（CLPR）、Global Self Storage（SELF）和Postal Realty Trust（PSTL），分析了它们的财务状况、业务特点和投资价值，认为小型REIT虽风险高但有成长潜力，当前可能是投资机会 [10][17][31]。 各公司情况 Clipper Realty（CLPR） - 公司是内部管理的多元化REIT，专注纽约市多户和商业地产收购与管理，有住宅租赁和商业租赁两个可报告部门，2023年约70%收入来自公寓物业 [47][49] - 2024年第一季度收入同比增210万美元（6.2%）至3580万美元，FFO从2023年第一季度亏损26.4万美元转为盈利470万美元，AFFO从450万美元增至590万美元（每股0.14美元） [49][62] - 2023年净债务与EBITDA之比为18.84倍，EBITDA与利息支出之比为1.40倍，长期债务与资本比率为99.86%，债务指标令人担忧，但过去几年杠杆水平类似 [2][5] - 自2018年平均AFFO增长率为3.36%，受疫情影响2020 - 2021年AFFO每股下降，2022 - 2023年回升，分析师预计2024年持平、2025年下降7%，但股息仍有保障，当前AFFO派息率为71.70% [3] - AFFO收益率为13.02%，股息收益率为9.34%，P/AFFO为7.68倍，低于正常的21.43倍 [1][11] Global Self Storage（SELF） - 公司是内部管理的REIT，专注美国自存仓物业收购、重建和运营，市值约5600万美元，拥有13处物业，可出租面积967936平方英尺，含超7000个自存仓单元 [21] - 目标市场为美国中西部、东北部、大西洋中部和中南部的二三线城市，美国自存仓市场高度分散，为公司提供收购、增值和第三方管理机会 [21][22] - 2024年第一季度总收入300万美元，与2023年同期持平，FFO下降18.3%至80万美元（每股0.08美元），调整后FFO下降14.7%至90万美元（每股0.08美元） [39] - 同店收入与去年持平，同店净营业收入下降5.7%至180万美元，同店平均租户停留时间约3.3年，同店入住率从2023年第一季度的87.9%升至2024年第一季度的91.3% [25][40][53] - 自2019年平均AFFO增长率为5.34%，平均股息增长率为1.87%，2023年AFFO每股下降7%，预计2024年增长3%，2023年AFFO派息率为72.50%，股息收益率为5.80%，P/AFFO为12.33倍，低于正常的13.87倍 [54] Postal Realty Trust（PSTL） - 公司是唯一专注美国邮政服务（USPS）物业收购和管理的上市REIT，市值约3.324亿美元，拥有1543处物业，室内面积约600万平方英尺，分布于49个州和1个地区 [42] - 物业类型包括最后一英里、灵活和工业物业，最大物业类型为灵活建筑，占总可出租面积的51.67%，工业物业占26.67%，最后一英里物业占21.67% [42] - 2024年第一季度租金收入1660万美元，高于2023年第一季度的1450万美元，FFO为550万美元（每股0.20美元），AFFO为690万美元（每股0.25美元），总FFO和AFFO同比增加，但每股收益指标分别下降约5%和8% [44] - 第一季度投资1850万美元收购29处USPS设施，加权平均资本化率为7.8%，有望实现2024年8000万美元的收购目标，第一季度收齐合同租金，季度末物业入住率为99.6% [44] - 净债务与调整后EBITDA之比为5.8倍，长期债务与资本比率为51.40%，债务94%为固定利率，加权平均利率为4.21%，加权平均到期期限为3.8年 [44] - 过去几年平均AFFO增长率为1.29%，复合股息增长率为3.61%，股息收益率为6.58%，2023年AFFO派息率为88.79%，股票当前P/AFFO为14.03倍，低于正常的15.62倍 [59] 行业情况 - 小型REIT虽风险高于大型成熟公司，但受分析较少、机构支持少，有长期增长潜力，当前部分小型REIT股价有吸引力，未来可能因利率下降或政策变化而上涨 [10][17][32] - 美国自存仓市场高度分散，仅22.5%由资金充足的组织控制，为有实力的公司提供整合和增长机会 [23] - 随着电子商务发展，USPS服务成为物流网络关键部分，尤其是最后一英里配送，美国邮政设施房地产所有权高度分散，为PSTL提供整合机会 [56][57]