文章核心观点 - 零售机会投资公司（ROIC）虽非行业领先，但基本面良好，有一定投资价值，当前估值有吸引力，有潜在上涨空间，可作为投资组合的多元化选择，分析师给予“买入”评级，目标价至少15美元/股 [8][15][17] 公司概况 - ROIC是一家来自西海岸的房地产投资信托基金（REIT），拥有投资级信用评级，收益率超4.5%，投资组合主要集中在杂货店锚定物业 [15] - 公司管理团队有25年西海岸房地产经验，专注杂货店锚定物业25年，执行团队合作20年，自2009年11月将房地产资产基础从0增长至35亿美元 [2][11] - 2024年第一季度，公司拥有并管理93个购物中心，有2048个租户，仍保持投资级评级 [2] 公司优势 - 公司善于选择进入壁垒高的主要大都市市场，租户专注基本消费品和保守服务，单一租户集中度低 [2] - 投资组合出租/入住率超96%，过去十多年包括疫情期间租赁率超96%，82%的平均基本租金（ABR）来自日常必需品、服务和目的地业务 [2] - 年租赁量是同行的2倍，债务占比43%，资产负债表和基本面良好 [2] - 公司会进行资产回收和交易，买入超60亿美元资产，卖出40亿美元资产 [2] 投资价值 - 尽管行业或地区存在问题，但优质公司仍能保持良好表现，ROIC具有安全性，2024年到期债务仅20%，97%的可租赁面积未设抵押，股息支付率低于58%，有上涨潜力，还可提供多元化投资机会 [4] - ROIC可能成为有吸引力的收购目标，历史上有类似收购先例，如Kimco曾以近30亿美元收购泛太平洋零售物业 [4] - 公司估值约为15 - 16倍P/AFFO，预计未来几年AFFO年增长率约2 - 4%，虽不算出色但也不差，考虑西海岸潜在压力，分析师认为合理估值应至少为19倍P/AFFO [5] - 按19 - 20倍P/AFFO计算，公司年化回报率达14 - 16%，低于21倍时接近20% [5] 市场观点 - iREIT将ROIC评为“强力买入”，目标价18美元/股，有28%的安全边际；分析师个人同意“买入”评级，但目标价为15美元/股，主要因公司BBB - 评级及市场上有更好的替代选择 [5] - 其他分析师对ROIC短期前景更悲观，平均目标价约13.5美元/股，分析师认为长期来看15美元/股更准确 [5]