文章核心观点 文章介绍了NNN和VICI两家REIT公司的投资价值，指出它们是防御性投资选择，能在经济波动中提供稳定收入，适合追求长期稳定收益和防御性投资的投资者 [17][16]。 分组总结 NNN REIT, Inc.（NNN） - 投资策略：采用NNN或“三重净”租赁结构投资房地产，将大部分物业层面费用转嫁给租户，利于运营大规模物业组合并带来稳定性 [4] - 稳定性表现：长期稳定性强，平均剩余租赁期限为10.0年，超半数租约在2033年后到期；在互联网泡沫衰退和大金融危机中表现优于市场，在衰退期间仍能上涨或快速恢复 [4][6][14] - 财务状况：截至2024年3月31日，年基本租金为8.3101亿美元；无担保债务总额为44.162亿美元，加权平均到期期限为11.8年，约35%的债券在2048年或更晚到期 [2][5][18] - 租赁到期情况：2024 - 2033年每年租赁到期比例在1.2% - 8.1%之间，超过50.1%的租约在2033年后到期，为公司提供可预测性和抵御短期经济波动的能力 [18] - 股息情况：在两次衰退期间每年都提高股息，2024年7月15日股息提高2.6%，保持34年股息增长记录 [32] VICI Properties Inc.（VICI） - 投资策略：主要投资赌场房地产，近年来开始多元化投资，涉足非赌场体验式房地产领域 [22][11][30] - 财务表现：自2022年1月以来股价基本持平，但估值降低，2024年调整后运营资金（AFFO）指引为每股2.235美元，当前估值约为12.5倍远期AFFO，意味着以相同价格获得更多现金流 [22] - 股息情况：遵循股息增长模式，两次提高股息，累计增长15%，预计2024年9月将再次提高股息；当前AFFO派息率为74%，低于2022年1月的约80% [7] - 租户与租赁情况：租户多元化至13家，平均租赁期限为41.5年；仍存在租户集中在CZR和MGM的情况，但赌场行业的寡头垄断性质使这种集中不可避免 [23] - 地理分布：业务以拉斯维加斯为中心，拥有超过660英亩的拉斯维加斯大道物业，已扩展到26个州和加拿大艾伯塔省 [23] - 增长策略：有五大增长支柱，包括扩大可投资领域、提供增长资本给租户等；已同意向威尼斯人提供7亿美元资本，随着资金提取租金将增加；还为非赌场企业如Great Wolf Lodge、Canyon Ranch和Kalahari等提供开发资本 [24][25][30]