文章核心观点 公司公布2024年第二季度及上半年财务和运营结果，在业务计划推进上取得进展，上调全年租赁收入目标，缩小FFO指引范围，核心业务表现有亮点也有挑战，财务状况和运营活动受关注 [15][16] 财务结果 净利润 - 2024年第二季度归属于普通股股东的净利润为2990万美元，摊薄后每股0.17美元，2023年同期净亏损1290万美元，摊薄后每股亏损0.08美元；2024年前六个月净利润为1320万美元，摊薄后每股0.08美元，2023年同期净亏损1820万美元，摊薄后每股亏损0.11美元，2024年结果包含与MAP合资企业相关的一次性非现金收入5380万美元 [22][45] 运营资金（FFO） - 2024年第二季度FFO为3800万美元，摊薄后每股0.22美元，2023年同期为4960万美元，摊薄后每股0.29美元；2024年前六个月FFO为7920万美元，摊薄后每股0.45美元，2023年同期为1.004亿美元，摊薄后每股0.58美元；2024年第二季度派息率为68.2%，前六个月为66.7% [8][23] 资产负债 - 截至2024年6月30日，公司总资产为37.54亿美元，总负债为24.55亿美元，股东权益为12.99亿美元；未偿还无担保信贷额度余额为2500万美元，现金及现金等价物为3040万美元 [36][6] 运营与租赁活动 核心投资组合 - 截至2024年6月30日，核心投资组合69处物业共1270万平方英尺，出租率87.3%，截至7月19日，出租率达88.5%；第二季度租户保留率为67%，净吸纳量为负4.4万平方英尺 [3][47] 租赁情况 - 2024年第二季度租赁约16.4万平方英尺，开始入住35.5万平方英尺，包括23万平方英尺续租、8.8万平方英尺新租和约3.7万平方英尺租户扩建；另有14.4万平方英尺已签约新租约计划在6月30日后开始 [24] 租金率 - 第二季度租金率按应计基础增长10.8%，续租租金率增长8.7%，新租/扩建租金率增长28.0% [10] 同店净运营收入（NOI） - 2024年第二季度68处同店物业NOI按应计基础下降1.3%，按现金基础增长2.4%；前六个月同店物业NOI按应计基础下降0.3%，按现金基础增长2.6% [46][42] 合资企业活动 - 6月对非合并合资企业“MAP合资企业”进行资本重组，包括5年期租赁抵押贷款和赎回前50%租赁权益合伙人；重组后确认一次性非现金收入5380万美元，公司仍为管理成员和物业服务提供商 [18][19] - 与费用所有者以2600万美元从MAP合资企业收购14处工业和灵活物业租赁权，成立50/50合资企业，所得款项主要用于减少现有第一抵押贷款 [4] 2024年融资/资本市场活动 - 5月6日，公司持有20%股权的非合并Cira Square Venture获得1.6亿美元新抵押贷款，年利率8.817%，2029年6月到期，用于偿还2.57亿美元2024年7月到期抵押贷款 [7] - 4月12日完成4亿美元2029年到期8.875%担保票据公开发行，扣除承销折扣和交易费用后净收益约3.919亿美元，用于全额偿还3.351亿美元2024年10月1日到期4.10%担保票据及一般公司用途 [20] 股息分配 - 5月23日，董事会宣布每股普通股0.15美元季度股息，7月18日支付给7月3日登记在册股东 [11] 2024年指引 - 调整2024年每股亏损指引至-0.01 - 0.04美元，缩小FFO指引至0.91 - 0.96美元/摊薄股 [26] - 年末核心入住率目标87 - 88%，核心出租率目标88 - 89%；应计租金率增长目标12 - 13%，现金租金率增长目标1 - 2%；同店应计NOI增长目标-1 - 1%，现金NOI增长目标1 - 3%；投机性收入目标提高100万美元至2500 - 2600万美元，6月30日已实现2560万美元；租户保留率目标提高至59 - 60%；利息费用目标1.25 - 1.3亿美元；物业收购无活动，物业销售（不包括土地）目标8000 - 1亿美元；完成2024年票据再融资，无股票回购活动 [27] 未来展望 - 预计2024年10月22日市场收盘后公布第三季度收益，10月23日上午9点举行第三季度财报电话会议 [29]