文章核心观点 - 房地产投资信托基金（REITs）适合作为退休投资组合的一部分，因其结构适合追求收益的投资者，且当前被低估，随着可能于9月开始的降息周期，REITs有望表现良好 [1][2] - 作者介绍筛选REITs的方法，最终选出12只REITs，认为它们相比指数基金有结构优势，有望跑赢指数 [5][30] REITs投资优势 - REITs结构适合追求收益的投资者，需将90%的收益支付给股东，是产生收益的工具，且健康的股息逐年增加 [1] - REITs被低估，底部已现，随着降息周期到来，有望表现良好，作者过去一年超配REITs，目前其占股票投资组合的25% [2] - 以低价购买高质量REITs资产可创造安全边际，获得更高股息收益率，等待价格回归公允价值时可享受超额利润 [3] REITs筛选方法 - 找到相关指数，以房地产精选板块SPDR基金ETF为起点，涵盖标准普尔500指数中的30只REITs，再通过宽松筛选补充10只，共40只 [5][6] - 对股票进行不同方式排序，筛选出股息状况良好、被低估且有良好势头的股票，如按股息收益率、5年复合年增长率、当前收益率与10年中位数收益率的利差、动量得分等排序 [5][9][13] - 进行定性分析，深入研究公司情况 - 去除动量得分低于5、收益率利差为负或高于2%、过去一年和过去5年股息复合年增长率低于3%的股票，将名单缩减至20只 [20] - 进一步去除不了解或有更好替代选择的股票，最终选出12只REITs [22] REITs数据特征 - 40只REITs中，仅CoStar Group股息收益率低于标准普尔500指数，20只收益率高于行业指数，另外20只低于行业指数 [9] - 5只股票5年股息复合年增长率为负，包括Simon Property Group、Kimco、Welltower、Weyerhaeuser、Ventas，它们在疫情期间削减了股息 [9][10][11] - 22只股票股息增长速度高于XLRE，XLRE股息收益率为3.8%，过去5年股息复合年增长率为5%，代表了REITs的中位数水平 [12] - 40只房地产股票中，34只当前收益率高于10年中位数收益率，XLRE历史上被低估，但与人工智能或数据存储相关的部分目前被高估 [13][16] - 约1/4的REITs动量优于标准普尔500指数，约一半优于XLRE [16] 最终筛选的12只REITs - Getty Realty：股息收益率5.8%，股息以可持续的5%增长 [23] - Realty Income：股息收益率5.47%，股息增长率3% [24] - NexPoint Residential：股息收益率4.37%，近年来股息增长率10% [25] - Alexandria Real Estate：股息收益率4.2%，股息增长率5% [26] - Sunstone Hotel Investors：股息收益率3.4%，未来股息有望实现两位数增长 [26] - Rexford Industrial：股息收益率3.36%，股息实现两位数增长 [26] - American Tower：股息收益率3%，预计股息增长率将恢复到6 - 9% [27] - Invitation Homes：股息收益率3%，未来股息增长率可能为7 - 10% [27] - American Homes 4 Rent：股息收益率2.85%，预计股息将继续实现两位数增长 [28] - First Industrial：股息收益率2.75%，预计股息将继续实现两位数增长 [29] - Terreno Realty：股息收益率2.6%，预计股息将继续实现两位数增长 [29]