文章核心观点 - 盖蒂房地产公司公布2024年第二季度财务和运营结果，年初至今投资活动达1.04亿美元，提高2024年全年收益指引 [1][2] 各部分总结 第二季度亮点 - 净利润为每股0.30美元，运营资金（FFO）为每股0.55美元，调整后运营资金（AFFO）为每股0.58美元 [3] - 投资6170万美元用于23处房产，初始现金收益率为8.1% [3] - 截至7月24日，承诺投资管道超5300万美元，用于开发和/或收购25处便利和汽车零售物业 [3] 净收益、FFO和AFFO | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 净收益（千美元） | 16,711 | 13,524 | 33,434 | 27,606 | | 每股净收益 | 0.30 | 0.26 | 0.59 | 0.55 | | FFO（千美元） | 30,454 | 26,534 | 60,065 | 50,979 | | 每股FFO | 0.55 | 0.52 | 1.08 | 1.02 | | AFFO（千美元） | 32,198 | 28,517 | 63,601 | 55,688 | | 每股AFFO | 0.58 | 0.56 | 1.15 | 1.12 | [4] 租赁物业收入 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 租金收入（千美元） | 45,734 | 39,728 | 90,109 | 78,516 | | 租户报销收入（千美元） | 2,986 | 3,930 | 5,826 | 7,509 | | 租赁物业总收入（千美元） | 48,720 | 43,658 | 95,935 | 86,025 | [4] 基础租金收入增长 - 2024年第二季度，基础租金收入增长14.9%，达4550万美元，2023年同期为3960万美元 - 2024年上半年，基础租金收入增长14.0%，达8940万美元，2023年同期为7840万美元 [5] 应收票据和抵押贷款利息 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 应收票据和抵押贷款利息（千美元） | 1,217 | 1,040 | 2,972 | 1,693 | [12] 物业成本 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 物业运营费用（千美元） | 3,782 | 4,706 | 7,421 | 9,228 | | 租赁和再开发费用（千美元） | 201 | 105 | 265 | 283 | | 物业总成本（千美元） | 3,983 | 4,811 | 7,686 | 9,511 | [7] 其他费用 | 项目 | 2024年第二季度 | 2023年第二季度 | 2024年上半年 | 2023年上半年 | | --- | --- | --- | --- | --- | | 环境费用（千美元） | -150 | 343 | -167 | 664 | | 一般和行政费用（千美元） | 6,168 | 5,912 | 12,824 | 12,197 | | 减值损失（千美元） | 512 | 2,462 | 1,792 | 2,984 | [14] 投资活动 - 2024年第二季度，公司投资6170万美元，初始现金收益率为8.1%，包括收购18处房产和为5处新产业项目提供开发资金 [18] - 季度末后，公司投资约150万美元，年初至今共投资1.038亿美元，初始现金收益率为7.9% [19] - 截至7月24日，公司承诺投资管道超5300万美元，用于开发和/或收购25处物业，预计未来六个月完成大部分投资 [20] 再开发项目 - 截至6月30日，公司已签署三个再开发项目的租约，包括两个在建项目和一个待收回项目，还有其他处于可行性规划阶段的潜在项目 [21] 资产处置 - 2024年第二季度，公司未处置任何房产 - 2024年上半年，公司出售一处房产，总收益120万美元，净收益100万美元 [22] 资产负债表和资本市场 - 截至6月30日，公司总负债8.425亿美元，包括6.75亿美元高级无担保票据、1.5亿美元无担保定期贷款和1750万美元循环信贷额度 - 可用现金及等价物为470万美元 [23] 股权资本市场 - 2024年第二季度，公司结算约20万股普通股，净收益约730万美元 - 2024年第二季度，公司签订新的远期销售协议，预计出售约40万股普通股，总收益1140万美元 - 截至6月30日，公司约有120万股普通股待结算，预计总收益约3590万美元 [24][25] 债务资本市场 - 2024年第二季度，公司提取先前宣布的无担保定期贷款延迟提取部分剩余的7500万美元，用于偿还循环信贷额度和投资活动 [26] 2024年指引 - 由于年初至今的投资和资本市场活动，公司将2024年AFFO指引提高至每股摊薄2.30 - 2.32美元，此前为2.29 - 2.31美元 [27] 非GAAP财务指标 - 公司使用FFO和AFFO衡量业绩，FFO和AFFO是补充性非GAAP指标，不替代GAAP指标，应与GAAP指标结合使用 [32][33] - FFO定义为GAAP净收益加回房地产资产折旧和摊销、房地产资产处置损益、减值损失和会计变更累积影响 - AFFO定义为FFO扣除某些收入确认调整、环境调整、股票薪酬、债务发行成本摊销和其他非现金或异常项目 [34][35]