文章核心观点 - 公司认为NNN是追求稳定性投资者的不错选择，虽增长可能落后于同行，但风险回报比有吸引力，看好其未来表现，预计其Q2 2024的AFFO每股收益增长，P/FFO倍数有提升空间 [1][25][29] 公司概况 - NNN是一家专注于零售/服务物业领域单租户物业的三重净租赁房地产投资信托基金，截至2024年3月，拥有3546处物业，分布在49个州，租给385个租户，涉及35个行业 [1] 股价表现 - 自公司关注NNN以来，其股价上涨约7.2%，这得益于近期通胀的积极消息提升了市场对降息可能性的预期，也反映出市场开始认识到NNN长期产生现金流能力被低估 [1] 同行对比 投资规模 - NNN 2024年投资规模指引为4 - 5亿美元，相对同行较为保守，而ADC和EPRT在投资规模与企业价值基础上实现了更高的投资量，预计NNN投资规模可能改善并上调指引 [7] AFFO每股复合年增长率 - 近年来，NNN的AFFO每股复合年增长率为4.0%，而ADC和EPRT分别为6.9%和9.7% [8] 最新发展情况 - ADC和EPRT在2024年Q1的AFFO每股收益增长更高，ADC预计2024年AFFO每股收益同比增长4.4%，EPRT预计增长5.2%，NNN公布的2024年指引显示增长1.8% [12][27][28] 收购情况 - ADC和EPRT在2024年Q2的收购量较Q1有所增加，ADC还上调了2024年投资规模指引，表明买卖双方预期差距缩小，有利于寻找有吸引力的投资机会 [10] 占用率和加权平均租赁期限 - ADC和EPRT的占用率与上一季度基本持平，ADC的加权平均租赁期限略有下降，EPRT维持在14.1年的较高水平，预计NNN的占用率将从99.4%提高到99.5%，加权平均租赁期限保持在10年左右 [12][20] 投资资本回报率 - ADC维持7.7%的资本回报率，EPRT在2024年Q2的投资资本回报率较Q1下降0.1个百分点，2024年Q1，NNN实现1.245亿美元投资规模，加权平均初始资本回报率为8.0%，假设Q2维持该水平 [21] 财务指标 股权成本和加权平均资本成本 - 假设股权成本为基于2024年AFFO指引中点和近期股价得出的AFFO收益率，NNN的股权成本为7.3%，假设债务成本等于NNN和ADC近期票据定价，可得出加权平均资本成本，EPRT的债务成本因信用评级相同假设与ADC相等 [11] P/FFO倍数 - 前瞻性P/FFO倍数方面，NNN为13.6倍，ADC为16.7倍，EPRT为15.7倍，预计NNN的P/FFO倍数将在14 - 15倍之间 [24][29] 业绩预期 - 公司认为NNN 2024年Q2的AFFO每股收益为0.85美元，较2023年Q2增长6.3%，较2024年Q1增长约1.2% [23] 关键要点 - NNN具有投资策略稳健、估值有吸引力、股息覆盖良好且增长、商业模式有韧性、资产负债表强劲、占用率高、加权平均租赁期限长、投资有正利差、收购渠道可能改善等特点 [24] 风险因素 - NNN存在投资规模相对较低、AFFO每股收益增长温和、高利率环境下投资规模增长和再融资可能面临困难、租户问题或业绩发布可能导致股价波动等风险，若业绩不及预期或投资活动无改善，可能被重新评估为“持有” [31]