文章核心观点 - 若黑石集团对房地产的乐观展望准确，太阳社区和雷克斯福德工业地产是优质投资机会，二者均能利用有利市场条件实现长期可观回报 [21] 分组1：黑石集团相关情况 - 黑石集团是房地产市场巨头，市值1730亿美元，拥有房地产投资工具BREIT，其规模是接下来五大非上市房地产投资信托基金总和的3倍 [2] - BREIT自2022年初以来最大份额类别累计回报率达10%，自7.5年前成立以来年回报率超10%，公司有预见和利用市场转变的能力，全球金融危机后战略决策使投资者资金翻倍 [2] - 上半年公司在房地产领域投入近150亿美元，股东可获利润同比增长3%，公司认为资本成本开始下降，美联储今年晚些时候降息将助力开启房地产价值上升新周期，除办公楼外房地产市场最坏时期已过 [3][4] 分组2：太阳社区相关情况 - 太阳社区市值160亿美元，是美国最大的预制房屋社区所有者和运营商，业务还包括房车社区、码头和英国度假公园，运营约180100个场地和约48200个湿泊位及干储存空间 [6] - 预制房屋社区空间比多户和单户租赁多25%，每平方英尺成本减半，平均居民居住期17年，年房屋迁出率仅0.4%，社区入住率近97% [6] - 公司房车业务将临时房车场地转换为年度租赁改善了入住率和稳定了收入流，2023年转换1750个临时场地，占创收场地增益的65%，自2020年以来年度场地增加27%，码头业务因新滨水开发供应减少但船只数量增加，供需动态有利 [7] - 公司资产负债表良好，净杠杆率6.1倍EBITDA，近90%为固定利率债务，2026年前几乎无抵押贷款到期，77%为无抵押债务，获标普全球和穆迪投资级信用评级BBB [8] - 公司股息收益率3.1%，派息率53%，五年复合年增长率5.1%，分析师预计2026年每股调整后运营资金加速增长12%，有望实现12 - 14%的年回报率，股票获强力买入评级 [9][10] 分组3：雷克斯福德工业地产相关情况 - 工业房地产自2022年因多种因素承压，2024年第二季度报告显示市场有望需求上升、价格（租金）改善、新开发大幅减少，在建管道降至四年最低点，若按计划发展2025年上半年或开始复苏 [11][12][13] - 公司专注南加州填充市场，供应严重受限、空置率低，具有地理优势，虽工业整体仍疲软，但2024年第二季度入住率提高70个基点至97.3%，净营业收入增长21%，每股运营资金增长11% [13][14] - 不考虑潜在增长复苏和收购，公司内部有能力支持未来三年净营业收入增长35%，主要来自重建和按市值调整租金，过去五年净营业收入年增长31%，约为同行平均水平两倍，股息过去五年每年提高18%，目前收益率3.5%，派息率71% [15][16] - 公司流动性20亿美元，加权平均利率3.8%，净杠杆率4.6倍EBITDA，获三大主要评级机构BBB +（或同等）信用评级，南加州填充市场租金未下降，若需求改善公司可能增长更快 [17][18] - 按25.7倍调整后运营资金倍数，公司有潜力实现15%的年回报率，分析师预计今年每股调整后运营资金增长11%，2025年和2026年分别增长16%和12%，若2025年上半年空置率下降增长可能超预期，股票获强力买入评级 [19][20]