文章核心观点 - 自去年10月以来公司股价上涨45%，主要因行业好转和2023年财报表现良好，但2024年Q1业绩不佳，市场倍数显示股价持续上涨存疑，维持持有评级 [1][2][20] 股价表现 - 自去年10月以来公司股价上涨45%，超同期标普500房地产指数涨幅两倍多 [1] - 2023年最后两个月行业指数上涨25%，公司股价随之上涨，2024年初回调，2月中旬较2023年10月仅上涨3.3%，3月再次上涨 [2] - 2024年5月公布Q1较弱业绩后股价仍处高位，Q1营收同比增速降至10.2% [7] 股价上涨原因 - 房地产行业整体好转，尤其2023年最后两个月行业指数上涨25% [2] - 2023年全年财报显示营收持续强劲增长20.3%，市场倍数改善 [2] 财务状况 - 2024年Q1仍亏损，但亏损同比收窄3.7% [4] - 2024年Q1平均每单位租金同比上涨3.8%，低于2023年全年的8.4% [7] - 平均入住率较2023年增加30个基点至94.5%，低于2023年的200个基点涨幅 [15] - 非公认会计准则净营业收入同比增长3.1%至575万美元，增速较2023年大幅放缓，净营业利润率为51.5% [16] 市场倍数 - 滚动12个月的市销率从上次的25.3倍升至84倍 [9] - 滚动12个月的市租率为1.78倍，优于同行 [10] - 基于2024年财务预测，远期市销率升至198倍，核心市销率为18.9倍，远期市租率升至5.28倍 [18] 展望与评级 - 鉴于2023年财报表现，股价上涨合理，但2024年Q1业绩公布后，股价持续高位难获支撑 [19] - 降息周期开启或推动房地产股上涨，8月初财报数据改善也可能使股价进一步上涨，目前维持持有评级 [20]