文章核心观点 - 连续几个季度强劲的租赁活动使行业看好零售房地产，CTO Realty Growth运营表现良好，其A系列优先股具有吸引力，既能提高固定收益部分的收益率，又在利率大幅下降时有两位数资本增值潜力 [4][14] 公司情况 - CTO Realty Growth是一家正在转型的房地产公司，进行了12亿美元的投资活动（购买新的零售资产）和7亿美元的处置活动（出售非核心/非零售资产），使其能够发布2024年每股调整后运营资金（AFFO）为1.975美元的指引，其股价在7月上涨超12%，但AFFO指引下的市盈率为9.93倍，显著低于零售REIT同行平均的14.4倍 [6] - 公司在二季度财报电话会议中表示利用普通股和优先股的市价发行来偿还未偿还的信贷额度，有效消除了浮动利率债务敞口，其可管理的债务到期日程能适应增长目标 [2] 优先股情况 - CTO A系列优先股票面利率为6.375%，季度股息支付总计每年1.59375美元，在当前利率上升环境中面临市场定价下行压力，但鉴于美联储即将降息，存在投资机会 [7] - 周五收盘价21美元时，每股1.59375美元的股息带来7.59%的收益率，比10年期国债收益率高超330个基点，也高于权益型REIT的中位收益率4.13% [11] - 若9月联邦基金利率下降，短期利率将同步变动，长期收益率可能随之下降，这可能是本月REIT反弹的重要因素 [12] - 其他REIT优先股如Global Medical REIT A系列（GMRE.PR.A）虽有7.5%的收益率，但股价接近面值，利率下降时上涨空间有限，而CTO.PR.A若在新的收益率需求下涨至面值，持有者除7.5%股息收益率外，还可实现每股4美元（+19%）的资本增值 [12][13]