文章核心观点 NNN REIT公布2024年第二季度及上半年运营结果，各项指标表现良好，业务运营稳健，资本运作积极，上调2024年Core FFO每股指引，且连续35年增加年度股息 [1][2] 运营结果 财务指标 - 2024年第二季度营收2.16813亿美元，净利润1.06666亿美元，每股净利润0.58美元；FFO为1.5238亿美元，每股FFO为0.83美元；Core FFO为1.52533亿美元，每股Core FFO为0.83美元；AFFO为1.53596亿美元，每股AFFO为0.84美元 [1] - 2024年上半年营收4.3222亿美元，净利润2.01037亿美元，每股净利润1.10美元；FFO为3.03641亿美元，每股FFO为1.66美元；Core FFO为3.04111亿美元，每股Core FFO为1.67美元；AFFO为3.06855亿美元，每股AFFO为1.68美元 [1] 指标同比变化 - 2024年第二季度FFO和Core FFO每股同比增长3.8%，AFFO每股同比增长5.0% [1] - 2024年上半年FFO每股同比增长3.8%，Core FFO每股同比增长4.4%，AFFO每股同比增长3.7% [1] 其他运营亮点 - 2024年6月30日， occupancy率维持在99.3%，加权平均剩余租赁期限为10.0年 [1] - 2024年第二季度进行1.105亿美元的房地产投资，收购16处物业；出售14处物业，获得1760万美元销售收益；发行318,258股普通股，筹集1330万美元净收益；发行5亿美元5.500%的2034年到期高级无抵押票据；赎回3.5亿美元3.900%的2024年到期高级无抵押票据；将信贷额度借款能力从11亿美元扩大到12亿美元，并将到期日延长至2028年4月 [1] - 2024年上半年进行2.35亿美元的房地产投资，收购36处物业；出售20处物业，获得2240万美元销售收益；发行837,752股普通股，筹集3480万美元净收益 [1] 业绩指引 - 2024年Core FFO每股指引从3.25 - 3.31美元上调至3.27 - 3.33美元，预计2024年AFFO每股为3.31 - 3.37美元 [1] - 2024年其他指引包括：不包括房地产处置收益等的每股净利润为1.93 - 1.99美元，每股房地产折旧和摊销为1.34美元，一般和行政费用为4600 - 4800万美元，房地产净费用为1000 - 1100万美元，收购规模为4 - 5亿美元，处置规模为1 - 1.2亿美元 [19] 财务指标定义 FFO - 是衡量权益型REIT运营表现的非GAAP财务指标，定义为净利润加房地产行业特定资产的折旧和摊销，排除某些资产处置收益等 [5] Core FFO - 是调整后的运营表现非GAAP指标，消除某些GAAP收入和费用对FFO的影响，用于评估公司核心业务运营表现 [7] AFFO - 是REIT行业常用的非GAAP财务指标，对FFO进行某些非现金项目调整，作为公司业绩的补充衡量指标 [8] 资产负债表 资产 - 截至2024年6月30日，总资产为87.27295亿美元，其中房地产投资组合净值为85.86936亿美元，现金及现金等价物为2130万美元等 [20] 负债 - 截至2024年6月30日，总负债为45.32373亿美元，包括应付信贷额度1200万美元，应付票据净值43.70807亿美元等 [21] 权益 - 截至2024年6月30日，总股本为41.94922亿美元 [21] 债务情况 债务结构 - 截至2024年6月30日，无担保债务本金为44.62亿美元，加权平均利率为4.1%，加权平均到期期限为12.6年 [23][25] 债务比率 - 截至2024年6月30日，基于当前季度EBITDA年化的净债务/EBITDA为5.5倍 [25] 契约合规 - 截至2024年6月30日，公司认为符合无担保信贷安排和票据的关键财务契约要求 [25] 物业组合 行业分布 - 截至2024年6月30日，前20大行业中，汽车服务占比16.7%，便利店占比16.2%等 [24] 地区分布 - 截至2024年6月30日，按年基础租金百分比计算，德州占比16.9%，佛罗里达州占比9.4%等 [28] 租户情况 - 截至2024年6月30日，前20大租户中，7 - Eleven占比4.6%，Mister Car Wash占比4.1%等 [29] 租赁到期情况 - 截至2024年6月30日，加权平均剩余租赁期限为10.0年，2024年到期物业占比0.2%，2025年占比4.3%等 [30]