文章核心观点 - 公司是值得投资的选择，因其资产优质且被低估，独特资本结构使资产安全性高，虽面临债务、高利率和租户离开等问题，但不影响投资价值 [2] 投资论点 - 公司是房地产投资信托基金，专注纽约市房地产，拥有7处住宅和2处商业地产，当地租房需求大，公司房产有市场 [2] - 公司股票较发行价下跌，但运营表现良好，入住率超99%，租金持续创新高 [2] 估值 - 用2023年6月至2024年3月净营业收入数据和保守资本化率估算，公司房产总值约15.1亿美元，当前债务约12.4亿美元，每股隐含价值5.82美元，高于现价 [3] - 当住宅资本化率为4%和3%时，公司每股价值分别约为12.50美元和23.50美元 [3] - 快速估算可能低估1010 Pacific价值，且低估部分房产价值和净营业收入年度增长趋势，房产位于有需求地区，价值应较稳定 [3] - 从远期市盈率与每股运营资金比率看，公司处于历史低位，运营资金季度环比持续增长，表明公司被低估 [5] 风险 债务与到期情况 - 公司债务量大致市场悲观和股价下跌，但各房产债务独立，不会相互影响，管理得当可避免不良房产拖累整体业务 [7] - 除未开业的Dean Street房产外，其他房产净营业收入远高于利息支出，多数债务锁定多年且利率合理，2028年前利率、再融资和本金偿还风险不大 [7] 股息 - 公司目前股息率达10.05%且从未削减，但因高债务和租户离开可能未来削减，不应将股息作为投资主要考虑因素 [8] 办公空间 - 公司办公空间占总净营业收入约四分之一，250 Livingston租户2025年8月离开，141 Livingston在商谈续租 [9] - 公司办公建筑可转换为住宅单元，也可降低租金吸引新租户或违约放弃，对稳定的住宅业务无影响 [9] 结论 - 公司吸引力在于资产被低估，市场对其债务担忧过度，资本结构可应对不良房产，债务2028年前威胁不大 [10] - 办公建筑可改造或降租吸引租户，未完工的Dean Street房产可能有意外情况，主要风险是债务到期高利率和办公空间利用困难 [10] - 公司内在价值因纽约市资本化率而异，估算每股价值在5.82美元至23.50美元之间，总体建议买入 [10]