文章核心观点 - 房地产行业受利率上升影响估值被抑制，但NNN REIT是有吸引力的投资选择，其多元化租户组合、长期净租赁策略使其表现良好，Q2财报强劲，股息稳定增长，当前估值有潜在上升空间，但部分租户存在经营问题需关注 [2][4][25] 行业现状 - 2022 - 2023年利率大幅上升，房地产行业估值受抑制，房地产板块（XLRE）表现逊于其他板块 [2] - 未来利率下降有望提升REITs价值，因可获得更廉价债务资本，促进增长 [6] 公司概况 - NNN是一家REIT，投资组合为单租户净租赁零售物业，租户多为知名企业，管理良好，股息收益率约5%，已连续35年增加股息 [4] 投资亮点 投资组合优势 - 租户多元化，总毛账面资产价值104亿美元，投资组合涵盖3548处不同房产，汽车服务、便利店和有限服务餐厅占比较高，前20大租户占年化基本租金约47.8% [7][8] - 业务主要集中在德克萨斯州、佛罗里达州和俄亥俄州，2004 - 2024年入住率从未低于96.4%，高于行业平均的93.7% [8] - 采用长期净租赁策略，租户承担大部分物业成本，多数租约期限为10 - 20年，截至2025年底到期租约仅4.5%，约83%租户会续租 [9] 财务表现 - Q2财报显示，FFO为每股0.83美元，收入同比增长7%至2.168亿美元，FFO每股和净收益同比均增长 [10] - 二季度投资组合入住率达99.3%，投资1.105亿美元收购16处房产，初始资本化率7.9%，出售14处房产获6730万美元用于加强资产负债表 [13] - FFO利息覆盖率为3.56倍，高于行业中位数2.79倍，目前运营现金流达6.24亿美元，高于疫情前水平，保障股息稳定增长 [14] 股息情况 - 连续35年增加股息，最近股息提高2.7%，最新季度股息为每股0.58美元，股息收益率约5%，FFO每股完全覆盖季度股息，股息覆盖率143.1% [15] - 过去十年股息复合年增长率为3.36%，过去三年为2.87%，初始投资1万美元并每月定投500美元，2023年股息收入较起始年增长约7.8倍 [16][17] 估值与前景 - NNN当前市AFFO比率约13.9倍，低于行业中位数16.38倍，可能被低估 [20] - 作者通过股息折现计算得出每股公允价值约51.40美元，较当前价格有10.3%潜在上涨空间，结合5%股息收益率，有望实现两位数回报 [22][23] - 过去三个月通胀率降至3%接近美联储目标，失业率升至4.3%，年底美国大选或使市场波动，可能促使美联储年底降息，利好NNN及其租户 [23] 潜在风险 - 最大租户7 - Eleven关闭约272家门店，Walgreens拟调整约25%不盈利门店，二者分别占NNN年化基本租金4.6%和1.8%，可能影响未来增长 [24]