文章核心观点 - 美国国债虽因收益率上升受关注，但存在上行潜力有限和再投资风险 ，而Easterly Government Properties（DEA）作为拥有租给美国政府物业的公司，具有与国债类似吸引力，是有潜力的高收益股息股票 [1] 公司概况 - 公司位于华盛顿特区，是最大的公开交易的租给美国政府的A级商业地产所有者，97%的租金收入由联邦政府信用支持 [2] - 公司拥有相对年轻的投资组合，平均房龄14.6年，加权平均剩余租期10.4年，地理分布多元化，93处物业中有91处租给美国政府，另外2处租给优质地方和州政府 [3] 租金结构与物业特点 - 租金结构随通胀上升，GSA租约包含随通胀增长的运营成本基数，公司物业具有抗通胀能力 [3][4] - 公司物业包括退伍军人管理局、FBI、DEA、法院、国防部等关键任务设施，租户关系稳定，因类似空置物业难找 [4] 财务与运营表现 - 2024年第二季度出租率97.5%，完成收购3处物业，收购土地为美国政府司法部门开发物业，预计签订20年不可撤销租约，租金收取率100% [4] - 2024年第二季度每股FFO同比持平为0.29美元，受增发股份和高利率影响，管理层预计全年每股FFO为1.16美元，同比增长2%，符合2 - 3%的年度增长目标 [4] 行业机会 - 作为最大的政府物业出租人，公司有机会整合该房地产细分市场，因联邦预算赤字增长，GSA未来更可能租赁而非拥有物业，且大型业主仅控制26%的物业，行业有进入壁垒 [4] 风险与估值 - 风险包括通胀反弹带来的更高利息支出、竞争加剧和杠杆率较高，但今年到期债务低于公司流动性 [6] - 公司目前股息收益率8%，股息支付率92%，当前股价13.21美元，远期P/FFO为11.5，远低于历史P/FFO的15.8 [6] 管理层与投资建议 - 管理层与股东利益一致，高级领导层持有公司7%股份，公司有望为投资者带来市场水平的总回报，是有吸引力的收益型股票 [7][8][9]