Apartment Investment and Management pany(US:AIV) Prnewswire·2024-08-08 04:15文章核心观点 公司公布2024年第二季度财报、更新业绩指引并介绍近期及计划活动，运营表现良好，发展项目按计划推进，致力于为股东创造价值 [1][3] 财务结果与亮点 - 2024年第二季度归属于普通股股东的摊薄后净亏损为每股0.43美元，主要因对IQHQ被动股权投资的非现金减值费用 [2] - 2024年第二季度稳定运营物业的收入、费用和净营业收入分别同比增长4.6%、5.7%和4.1%，每套公寓月均收入增长4.4%至2392美元 [2] - 第二季度Strathmore Square和Oak Shore开发项目建设按计划推进，华盛顿特区Upton Place基本完工，截至7月31日已出租240套 [2] - 第二季度公司以每股8.02美元的均价回购300万股普通股 [2] CEO评论 - 第二季度公司业绩稳健，多元化公寓社区组合表现良好，净营业收入同比增长4.1%，近66%到期租约居民选择续约，每套公寓月均收入增长至2392美元 [3] - 鉴于多数租赁交易完成及当前表现，公司修订全年指引，预计收入增长3.25%-3.75%，费用增长6.00%-7.50%，净营业收入增长1.50%-2.75% [3] - 开发项目按计划和预算推进，截至7月已交付超600套新公寓并签订超250份新租约，预计年底交付，2026年净营业收入实现稳定 [4] - 与经纪团队推进迈阿密两处物业出售，未确定协议和不可退还定金前不评论价格、条款和时间，致力于释放资产价值并优先向股东返还资本 [5] - 认为公司股票是过剩资本增值用途，截至7月31日，年初至今已回购420万股，均价7.93美元/股 [5] 运营物业结果 - 公司在美国八个主要市场拥有多元化运营公寓社区，租金与当地市场平均水平一致 [7] - 2024年第二季度稳定运营物业收入3870万美元，同比增长4.6%，源于每套公寓月均收入增长4.4%和日均入住率提高0.1个百分点 [8] - 2024年第二季度所有租约有效租金平均比上一份租约高3.5%，65.8%到期租约居民选择续约 [8] - 2024年第二季度新居民家庭年收入中位数为12.6万美元，租金收入比为20.0% [8] - 2024年第二季度费用同比增长5.7%，主要因房地产税增加 [8] - 2024年第二季度净营业收入2650万美元，同比增长4.1% [8] - 截至7月31日，年初至今所有交易租约有效租金平均比上一份租约高3.7% [8] 增值与机会型投资 开发与再开发 - 公司寻求进入壁垒高、目标客户明确且有竞争优势的开发和再开发机会，也关注投资组合收购、运营扭亏和重新授权 [9] - 截至6月30日，公司有两个多户住宅开发项目在建，一个基本完工并处于招租阶段，一个酒店于2023年完工并正在稳定运营，项目按预算和招租指标推进 [9] - 公司在佛罗里达州东南部、华盛顿特区地铁区和科罗拉多州前缘地区有未来增值机会，总面积约1300万平方英尺 [9] - 第二季度公司在开发和再开发活动中投资2980万美元，主要通过建设贷款提取资金 [10] - 华盛顿特区Upton Place基本完工，截至7月31日已交付689套公寓，240套已出租或预租，150套已入住，零售空间约88%已出租 [10] - 马里兰州贝塞斯达Strathmore Square一期建设按计划推进，截至7月31日已交付175套公寓，40套已出租 [10] - 加利福尼亚州科尔特马德拉Oak Shore正在建设，截至7月31日已交付13套住宅，7套已入住，2套已预租 [10] - 2024年第二季度公司在南佛罗里达州和科罗拉多州奥罗拉安舒茨医学园区的部分管道项目上投资330万美元用于规划、设计、文件编制和授权工作 [10] 投资与处置活动 - 公司专注于审慎分配资本和实现强劲投资回报，在确定收益增值用途时变现资产价值，在风险调整后回报优于其他资本用途时进行投资 [11] - 公司目前正在迈阿密市场出售三处资产，经纪团队与有意向方积极沟通并征集报价，未确定协议和不可退还定金前不评论价格、条款和时间 [11] 资产负债表与融资活动 - 公司注重维持强大资产负债表和充足流动性，截至6月30日，可动用资金2.594亿美元，包括8850万美元现金、2090万美元受限现金和1.5亿美元循环信贷额度 [12] - 截至6月30日，公司总债务100%为固定利率或有利率上限保护，含合同展期，2026年5月前到期债务仅940万美元，占比不到1% [12] 公开市场股权 普通股回购 - 公司董事会与管理层致力于为股东创造和释放价值，与多家咨询公司合作，推进减少开发活动和变现资产计划，优先向股东返还资本 [13] - 第二季度公司以每股8.02美元的加权平均价格回购300万股普通股，截至7月31日，年初至今已回购420万股，均价7.93美元/股，自2022年初以来已回购1380万股，均价7.48美元/股 [14] - 第二季度约14395个Aimco运营合伙企业的股权证券以每股7.99美元的加权平均价格赎回，年初至今约51302个单位以每股7.81美元的加权平均价格赎回 [14] 2024年展望 |项目|2Q 2024 YTD|2024 Forecast|2024 Prior Forecast| |----|----|----|----| |摊薄后每股净收入（亏损）||(0.75)(0.50) - | |运营物业收入增长（公用事业报销前）|5.0%|3.25% - 3.75%|1.75% - 3.75%| |运营物业运营费用增长（公用事业报销后）|4.3%|6.00% - 7.50%|6.00% - 8.00%| |运营物业净营业收入增长|5.3%|1.50% - 2.75%|-0.75% - 2.75%| |经常性资本支出|$700万|1300万|1300万| |活跃开发和再开发项目入住稳定期项目直接总成本|$6800万|$6.48亿|$6.48亿| |活跃开发和再开发项目期末在建项目直接总成本|$5.8亿|2.5亿|2.5亿| |直接项目成本|$4900万|1亿|1亿| |其他资本化成本|$1450万|2000万|2000万| |建设贷款提取|$6240万|9000万|9000万| |合资伙伴股权融资|0 - $2500万|2500万| |AIV股权融资|$110万|500万|500万| |管道项目期末总建筑面积|1330万平方英尺|950 - 1330万平方英尺|950 - 1330万平方英尺| |管道项目期末多户住宅单元数|5972个|4358 - 5972个|4358 - 5972个| |管道项目期末商业面积|170万平方英尺|120 - 170万平方英尺|120 - 170万平方英尺| |规划成本|$410万|1000万|1500万| |房地产交易收购|无|无|无| |房地产交易处置|无|见下文|见下文| |一般及行政费用|$1610万|3500万|3500万| |杠杆利息费用（资本化后净额）|$2300万|5800万|5700万| [16] 公司概况 - 公司是多元化房地产公司，主要专注于美国多户住宅领域的增值和机会型投资，使命是通过人力资本提升投资成果，为投资者、团队成员和社区创造价值，在纽约证券交易所上市，股票代码AIV [20] - 公司总部位于科罗拉多州丹佛和华盛顿特区，投资平台由三个地区的专业人士管理，专注于佛罗里达州东南部、华盛顿特区地铁区和科罗拉多州前缘地区的新投资活动，致力于诚信、尊重和协作的企业文化 [21]