文章核心观点 - 通胀降温、利率下降，当前是购买仍大幅折价的房地产投资信托（REIT）优先股的理想时机，部分REIT优先股风险回报比高 [2][4][13] 购买REIT优先股的原因 - 许多REIT优先股相对于面值仍大幅折价，股息收益率高达10%，且未来几个季度降息将带来上行潜力 [2] - 剔除住房因素后的通胀率低于2%，增加了近期降息可能性，美联储9月放松政策概率为100%，债市预计一年后利率降低150 - 200个基点 [2] KKR Real Estate Finance Trust Series A Preferred Shares（KREF.PR.A）分析 - 今年早些时候该抵押REIT削减普通股股息42%以应对潜在贷款损失，导致普通股下跌，优先股也小幅抛售，但实际上使优先股更安全 [5][7] - 多数抵押REIT在2021 - 2022年利率极低时过度放贷，近期利率飙升可能面临贷款违约，但KKR作为领先私募股权投资公司，管理着700亿美元房地产投资，有能力应对 [8] - 其所有贷款均为优先担保，多数以多户住宅和工业等优质资产作抵押，平均贷款价值比（LTV）为66%，对写字楼的敞口约24%，主要是A类新建现代物业，平均LTV为62% [9] - 2024 - 2025年可能面临一些损失，但不代表整体贷款组合情况，管理层有信心稳定资产并出售获利，优先股股息覆盖倍数超5倍，暂停可能性低，且2026年前无重大债务到期 [9] - 目前较面值近30%的折价过高，股息收益率8.5%可持续，预计未来几年随着投资组合表现改善和利率下降，有20%的上行空间 [10] Vornado Realty Trust Series M Preferred Shares（VNO.PR.M）分析 - 专注纽约市的写字楼REITs价值飙升，SL Green自2023年3月以来涨超两倍，Vornado Realty自2023年5月以来涨超一倍，但Vornado的优先股仍停滞不前，较面值折价40% [11] - 公司基本面改善，企业逐渐回归办公室，纽约等供应受限的优质市场将复苏，租赁条件改善，利率下降，债务到期日延长，有充足流动性应对挑战，且不支付普通股股息可保留现金流用于资产再投资和去杠杆 [11] - 公司CEO对未来乐观，完成9.15亿美元循环信贷协议重铸，确保2029年前关键流动性，目前流动性达27亿美元，包括11亿美元现金和受限现金以及16亿美元未动用信贷额度 [12] - 可按8.5%股息收益率和近40%的折价购买其优先股 [12]