文章核心观点 - 公司持续面临困境，各项指标呈负面趋势，长期前景黯淡，即便利率下降仍建议卖出 [1][16] 第二季度业绩 - 2024年第二季度FFO为每股0.16美元，AFFO为每股0.17美元，低于2023年同期的0.22美元和2022年同期的0.50美元和0.41美元；2024年第三季度FFO指引仅为每股0.08 - 0.12美元 [1] - 公司最新业绩令投资者失望，8月7日收盘后股价下跌，各项指标趋势不佳，第三季度FFO指引大幅低于第二季度 [3] - 工作室业务过去一年是严重问题，目前对工作室空间使用兴趣有限，固定成本结构高，严重影响EBITDA和现金流，是第三季度FFO指引疲软的主要原因 [4] - 疲软的收入业绩可能影响当前每股0.05美元的季度股息，管理层对股息态度模糊，预计第四季度股息可能取消 [6][7] 到期租约与租金 - 公司目前办公室平均入住率降至78.7%，即便租户续租或引入新租户，入住率仍不理想；2025年18.7%的年化办公室基本租金租约到期，面临挑战 [8] - 公司预测模型外的事件常影响业绩，如WeWork破产拒绝11.2万平方英尺租约，第二季度另一租户违约4万平方英尺；新租赁每平方英尺租金低，且公司管理层忽视负面公关，对未来AI办公租赁期望过高 [9] 潜在资产出售去杠杆 - 2025年18.9%的年化基本租金到期，6亿美元债务到期，2026年9.53亿美元债务到期，公司可能需尽快出售资产以避免财务问题；但出售资产面临低价出售不良资产或影响现金流的问题 [10] - 第二季度公司以约4400万美元收购1455 Market Street剩余45%股权，较2015年出售价格大幅下降 [10] 潜在未来契约问题 - 其他房东大幅折价出售办公资产，公司未来可能面临重大减值费用，影响资产负债表和债务契约；目前公司符合契约规定，但资产减值或入住率下降可能改变这一情况 [11] 债务契约 - 关注“调整后EBITDA与固定费用之比”和“总负债与总资产价值之比”两个契约；目前前者为1.7倍，后者为51.9%，但入住率下降、行政费用增加、工作室业务疲软或资产减值可能使契约出现问题 [12][13] 利率下降影响 - 利率下降不太可能使公司受益，一是利率不太可能降至几年前水平，二是公司资产质量下降，债务展期时利率条件可能不利 [14] 结论 - 公司办公室租赁问题持续，工作室租赁疲软，Pier 94工作室项目可能与好莱坞工作室竞争；公司面临大量债务到期和租约到期问题，续租或新租面临挑战，继续建议卖出 [16]