公司表现与市场对比 - CBL & Associates Properties 在2024年表现略优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF (VNQ)，总回报率约为7%，而基准ETF的回报率为5% [2] - 公司股价在2024年3月被低估，预计美联储降息将提升公司现金流，尤其是考虑到其高比例的浮动利率债务 [2] 公司概况 - CBL & Associates Properties 是一家零售REIT，管理93处物业，覆盖22个州，主要集中于封闭式购物中心，占2024年第二季度净营业收入(NOI)的67%，开放式中心占14% [3] - 开放式中心和其他物业是主要的增长驱动力，NOI增长达到低两位数 [3] 运营概况 - 2024年第二季度，公司同中心NOI同比增长1.5%，主要得益于更好的费用管理，而收入持平 [4] - 调整后的FFO为每股1.73美元，同比增长11%，主要由于NOI增长、股份数量减少3%以及利息支出降低 [4] - 公司过去12个月偿还了1.2亿美元债务本金，季度股息仅为每股0.40美元，支付率为23% [4] - 2024年第二季度，入住率为88.7%，同比下降1.1%，租户销售额持平 [4] - 季度结束后，公司宣布以3712.5万美元出售犹他州的Layton Hills Mall [4] 2024年展望 - 鉴于2024年上半年运营表现稳定及股份回购，公司略微提高了NOI和调整后FFO的展望 [5] - 调整后FFO预计为每股6.50美元，同比下降2.4%，同中心NOI预计同比增长0.1% [5] 资本结构 - 2024年第二季度末，公司净债务为22.3亿美元，占企业价值的74%（若调整犹他州购物中心出售则为73%） [6] - 浮动利率债务占总债务的41%，利率为8.42%，固定利率债务占59%，利率为5.27%，加权平均利率为6.55% [6] 货币政策展望 - 由于浮动利率债务比例较高，若美联储降息，公司将大幅受益 [7] - 预计2025年7月联邦基金利率将降至3.25-3.50%，比当前低2%，这将为公司每年节省约2086万美元的利息成本，相当于每股调整后FFO增加0.67美元 [7] 市场隐含资本化率 - 2024年公司预计产生NOI约4.3亿美元，企业价值为30亿美元，市场隐含资本化率为14.33%，较为吸引人 [8] - 2024年一般及行政费用预计为7000万美元，占资本化率的2.3%，高于大多数同行，存在显著优化空间 [8] 结论 - 尽管2024年第二季度NOI和调整后FFO有所增长，但运营问题依然存在，入住率略有下降，租户销售额持平 [10] - 公司债务沉重的资本结构将显著受益于美联储降息，预计联邦基金利率下降2%可能使调整后FFO增加10%，当前调整后FFO倍数为3.88倍，市场尚未充分定价 [10]