文章核心观点 - Modiv Industrial在2024年表现优于Vanguard Real Estate Index Fund ETF，这种表现有望持续，公司是保守投资者的多元化选择，股票值得买入评级 [2][19] 公司概述 - Modiv Industrial是专注制造物业的净租赁工业房地产投资信托基金，投资组合主要租给基础设施行业公司，占年化基本租金（ABR）的26%，其次是汽车和航空航天/国防行业，分别占15%和12% [3] - 从地域看，30%的ABR来自加利福尼亚州，其次是俄亥俄州和亚利桑那州，分别占12%和10% [3] 运营概述 - 2024年第二季度，公司FFO为0.41美元/股，同比下降45%，主要受较高利息费用影响；AFFO为0.34美元/股，同比增长10%，得益于递延租金摊销调整较小和物业处置带来的运营费用降低 [5] - 公司 occupancy 为98%，与去年持平，显示出强劲运营表现 [6] - 季度末后，公司以520万美元购买额外物业，初始资本化率为8%，年租金增长率为2.85%；还进行了总计1150万美元的股票回购，若回购在季度初进行，预计调整后AFFO为0.37美元/股 [7] 资本结构 - 2024年第二季度末，公司净债务为2.62亿美元，交易后增至约2.79亿美元；有5000万美元优先股流通，票面利率7.375%，当前收益率约7.78%；企业价值约4.86亿美元 [8][9] - 截至2024年第二季度末，债务平均利率为4.52%，债务分为2029年和2030年到期的抵押贷款（占总债务11%）和2027年到期的定期贷款（占89%）；固定定期贷款利率为4.53%的利率互换可能在2024年12月被对手方取消，2025年初现金流可能受高利率影响 [9] - 公司可能从遗留投资组合中筹集流动性，近期可能因以2530万美元向KB Home出售Costco物业用于多户住宅重建获得现金流入 [10] 估值与前景 - 2024年第二季度，公司产生390万美元AFFO，支付90万美元优先股股息和330万美元现金利息费用，企业价值现金流约为每季度810万美元，即年化约3240万美元，市场隐含资本化率为6.67% [11] - 2022年和2023年购买物业的租金增长率为2% - 3%，2024年交易显示租金增长率为2.85%，投资者有望获得高个位数的企业价值收益率，普通股股东回报将因高杠杆资本结构而提高 [13] - 2024年一般和行政费用约为600万美元，对企业价值的拖累约为1.2%，排除该费用后的市场隐含资本化率约为7.87% [14] - 2024年第三季度股票回购后，按每股0.37美元AFFO年化计算，AFFO倍数约为10倍，但2025年第一季度AFFO可能因利率互换取消面临压力 [15] 风险 - 公司目前运营无问题，occupancy 为98%，长期租约和良好租金增长率锁定，股票无扭亏为盈潜力；若因租户破产出现空置，估值可能受影响，最大租户风险来自Lindsay和KIA of Carson [16] - 2024年第二季度基于股票的薪酬异常低，可能使FFO和AFFO高于趋势，前两个季度股票薪酬占AFFO的30 - 40% [17] 结论 - Modiv Industrial在2024年第二季度报告显示occupancy稳定，AFFO增长，符合其强劲历史表现；2025年初AFFO可能受高利率影响，但预计美联储中期将降息缓解影响；公司无运营问题，更适合多元化投资；资本结构有利于从资本化率压缩中受益，股票值得买入评级 [19]