文章核心观点 - 从优先股投资者角度出发，评估Rexford Industrial优先股风险回报比，认为其优先股风险回报比出色，在利率下降背景下有资本增值机会 [2][12] 公司财务表现 - 二季度总FFO近1.38亿美元，AFFO为1.09亿美元，2.3万美元季度优先股股息已包含在AFFO计算中，支付优先股股息前AFFO约1.115亿美元，仅需约2%的AFFO覆盖优先股股息，是行业内最佳覆盖比率之一 [3][4] - 资产负债表强劲，总资产近124亿美元，总负债39.5亿美元，总金融债务33.5亿美元，资产负债表上有1.26亿美元现金，净债务约32.2亿美元，LTV比率约28%，645万股本金价值1.61亿美元的优先股由超80亿美元股权支持，普通股权益近79亿美元 [4] 公司内部增长驱动 - 未来3年内部现金NOI增长2.29亿美元，2027年预计NOI约8.86亿美元，暗示租金收益率为7.6% [6] - 按7%的租金收益率计算，房地产资产公允价值约126亿美元，比账面价值高10亿美元；利率下降，若租金收益率降至6.5%，资产公允价值将达136.3亿美元，比账面价值高20亿美元 [6] 公司优先股情况 - 有B、C两个系列优先股流通，B系列优先股年股息1.46875美元，按季度支付，当前股价21美元，股息收益率近7%，可随时赎回；C系列优先股每股股息1.40625美元，基于25美元本金价值计算为5.625%，当前股价20.10美元，收益率约7%，9月起可赎回 [8][9] - 基于当前股价，购买B系列优先股收益略高，但差异极小，两系列优先股除赎回日期外权利和安全网相同，投资者应选择收益率最高的优先股 [9][10] - 优先股股息收益率虽不高，但比Rexford相关二级债券市场4.6 - 5.1%的收益率高100 - 150个基点 [11] 投资建议 - 考虑到资产负债表低杠杆，优先股风险回报比出色，随着金融市场利率下降，优先股股价可能上涨，有实现资本收益的现实机会 [12]