文章核心观点 - 公司去年表现不佳，但因降息、房地产行业情绪改善和逆全球化等潜在因素，股价可能上涨 若认为逆全球化将持续并扩大，公司值得买入；若不看好则有更好投资机会；若只看重超 3%的安全股息及良好分红历史，也值得关注 [1][23] 逆全球化分析 - 公司此前认为逆全球化是股价主要推动力，当前观点未变 丰田提高库存、亚马逊扩大仓储、马士基多元化物流、辉瑞投资冷链等变化将直接使公司受益，全球紧张局势也会增加仓库需求，支持公司增长 [1][2][3] 去年基本面表现 - 公司股价表现不佳，自 2023 年 7 月以来每股运营资金略有下降，自 2021 年以来持平 有形账面价值自 2023 年以来基本保持不变 若逆全球化不持续扩大，公司难以实现加速增长 [4][5] 2024 年第二季度财报 - 公司摊薄后每股净收益为 0.92 美元，低于 2023 年第二季度的 1.31 美元 核心每股运营资金为 1.34 美元，低于 2023 年第二季度的 1.83 美元 剔除净促进收入（费用）后，2024 年第二季度核心每股运营资金略有增加 [7] - 现金同店净营业收入增长 7.2%，低于近年增速 公司预计 2024 年收购增长 66%，第二季度收购 2.79 亿美元，启动 3 亿美元开发项目，预计利润率 19.4% [8] - 公司资产负债表显示，保持近 65 亿美元流动性，债务与 EBITDA 比率低于 5.0 倍 本季度筹集 12 亿美元债务，加权平均利率 4.4%，平均期限 10.9 年 净收益每股指引上调至 3.25 - 3.45 美元，核心每股运营资金指引维持在 5.39 - 5.47 美元 [8] 与同行对比 - 公司是按总资产和市值计算最大的房地产投资信托基金，债务成本为 2.54%，低于同行平均的 3.65% 利息覆盖率为 6.85 倍，远高于行业中位数 2.88 倍 [9] - 公司目前 ROA 处于同行中间水平，过去五年波动较大 [10] 利率与估值 - 市场对美联储降息预期变化，短期收益率对公司股价是利好因素 公司目前估值接近过去 10 年平均调整后 FFO，若回归均值且分析师预测正确，到 2026 年底总回报率可达 14.64%，其中 4%来自股息 [11][12][13] 股息情况 - 公司有良好的股息支付和增长记录 股息安全方面，上季度派息率为 58%，整体健康可持续 股息增长表现出色，过去五年增长 12.6%，预计来年增长 8.84% [14][17] - 股息收益率低于行业中位数，目前为 3.15%，但高于过去 10 年平均水平 股息连续性良好，连续 13 年支付股息，连续 10 年增加股息 [18][19][20] 风险因素 - 逆全球化对欧美政府和公司运营无或仅有微小影响，或公司未能利用需求增长 不过这种情况可能性较小 [21][22]