文章核心观点 - 未来一年半内两只房地产投资信托基金（REITs）有望跑赢英伟达，市场趋势或转向派息价值股，利率下降环境将成为REITs上涨催化剂 [1][3] 英伟达情况 - 英伟达过去一年股价接近三倍增长，过去五年涨幅达2960%，处于AI革命中心，销售表现出色 [2] - 英伟达股票估值较高，市销率约为过去12个月销售额的35倍，远期市盈率为43倍 [2] 利率环境对REITs影响 - 利率下降通常是收益型股票尤其是REITs的积极催化剂，利率与REITs价格呈反向关系 [4] - REITs比多数行业更依赖借款，利率下降意味着借款成本降低 [5] - 投资者预计到2025年9月美联储将降息两个百分点，这可能成为部分受挫REITs的上涨催化剂 [5] 两只潜力REITs情况 伊斯特利政府地产公司（Easterly Government Properties） - 该REITs的物业租户为美国政府及其子公司，VA是最大租户，FBI也有重要占比 [7] - 多数物业是运营机构的重要组成部分，能产生可靠且不断增长的收入，股息收益率接近8% [8] - 自2022年初加息周期开始，股价下跌超40%，对利率极为敏感，利率下降或成上涨催化剂 [8] 维西地产公司（Vici Properties） - 是市场上最大的博彩物业所有者，拥有拉斯维加斯大道标志性物业和优质地区博彩资产 [9] - 公司将物业出租给博彩运营商，租期40 - 50年，收入大多可预测 [9] - 对利率敏感，有大量流动性用于未来扩张，低利率环境更利于增长，管理层有增值增长记录 [10] 预测结论 - 预计两只股票至少到2025年底能跑赢市场，英伟达可能降温，两只REITs适合长期投资 [11]