文章核心观点 - 今年以来Equity Residential股价上涨16.5%跑赢行业9.3%的涨幅 公司凭借优质公寓组合、市场需求、多元化努力、技术举措和良好财务状况有望实现收入增长 二季度FFO超预期并上调2024年指引 虽面临供应和利率问题但分析师仍看好 [1][2] 股价表现 - 今年以来Equity Residential股价上涨16.5% 跑赢行业9.3%的涨幅 [1] 财务情况 - 2024年二季度公司正常化每股运营资金（FFO）为97美分 超Zacks共识预期的96美分 反映了同店良好表现 公司还上调了2024年指引 [1] - 2024年公司预计正常化每股FFO在3.86 - 3.92美元之间 此前指引范围为3.80 - 3.90美元 指引上调受实际入住率和混合费率提高推动 [1] - Zacks对2024年正常化FFO的共识预期维持在3.88美元 但对2025年的预期在过去一个月小幅升至4.01美元 [2] 市场优势 - 公司在波士顿、纽约等关键市场有主导地位 并在丹佛、亚特兰大等地扩大业务 目标客户为富裕租客 [2] - 公司富裕租户工作于高收入行业 租金负担小 经济好时易提租 经济下行时风险低 [2] - 由于高房价 尤其是相对于租金 租户难以购房 租房成为可行选择 [3] 业务发展 - 公司与黑石集团达成协议 收购亚特兰大、达拉斯/沃思堡和丹佛的物业 共3572套公寓 有助于多元化和针对高端租客的增长计划 [3] - 公司利用技术和组织能力推动租金增长 提高运营平台效率 有望获得竞争优势和推动净营业收入增长 [3] - 公司进行投资组合重新定位 出售旧物业 收购富裕租客多、需求好、供应可控的子市场新物业 [4] - 2024年上半年公司在波士顿收购一处物业 二季度末在亚特兰大和达拉斯/沃思堡各收购一处物业 上半年还处置了五处物业 长期有望推动增长 [5] - 截至2024年6月30日 公司有七个开发项目 预计未来几年完工稳定后将带来净营业收入增长 推动FFO和资产净值增长 [5] 财务状况 - 截至2024年6月30日 公司通过现金及等价物和循环信贷额度有近23亿美元流动性 [5] - 公司债务到期日程安排合理 2025年前无重大债务到期 有助于追求增长机会和日常运营 [6] 分红情况 - 2011 - 2024年公司股息预计复合年增长率为6% [6] 行业建议 - 房地产投资信托（REIT）行业中 推荐Centerspace和Essex Property Trust 均为Zacks排名2（买入） [7] - 过去一个月Centerspace当前年度每股FFO共识预期小幅上调至4.82美元 [7] - 过去一周Essex Property Trust 2024年每股FFO共识预期小幅升至15.53美元 [7]