文章核心观点 - 尽管CTO Realty Growth (NYSE:CTO)在第二季度投资活动低迷且股价大幅上涨，但公司仍持乐观态度，对CTO的Q2财报进行了更新，并提供了普通股和优先股的最新估值观点[2] 财报更新 - 收入产生组合的构成没有变化，本季度没有投资或处置。多租户组合的租金增长了约2%，单租户组合的租金保持不变，总体混合的相同物业净营业收入增长了约2%。入住率基本保持不变[3] - 运营关键绩效指标显示，总租赁面积（GLA）在不同时间段内有所变化，单租户和多租户的平均基础租金（ABR）也有所增长。入住率在不同时间段内有所波动，但总体保持稳定[4] - 租户恢复和贷款簿的强劲增长推动了约3%的收入增长，但由于约380个基点的利润率压缩，净营业收入（NOI）实质上持平。这导致核心FFO和AFFO的季度环比下降6-7%，从而导致支付比率大幅增加[5] 财务摘要 - 总收入从26,047美元增长到28,845美元，增长了10.7%。NOI（收入物业）从16,088美元增长到17,798美元，增长了10.6%。核心FFO和AFFO每单位分别下降了6.2%和7.7%。核心FFO支付比率从55.4%增加到84.4%[7] 资本分配活动 - 本季度资本分配活动非常有限，购买了1.4英亩的空地用于未来开发。管理层宣布将全年投资指导提高到2亿美元至2.5亿美元，并有一个1800万美元的不可退款销售合同[8] 估值 - CTO的交易价格约为2024年预期核心FFO和AFFO每股中点的10倍，收益率为约8%。公司的NAV估计已略微下调至22美元/股，这意味着NAV有约14%的上涨空间[10] 结论 - 尽管Q2结果显示适度增长和有限的投资活动，但公司认为指导提高为进入下半年的良好设置。尽管近期股价上涨，公司仍认为普通股和优先股具有吸引力的收益率和安全边际，维持普通股的买入评级，并将优先股升级为买入评级[17]