文章核心观点 - NNN REIT连续35年提高股息，在四次经济衰退期间表现出色，因其稳定的业务策略、抗衰退能力和保守的财务状况，是寻求稳定增长收入流投资者的优质选择 [1][2][13] 公司策略与结构 - 公司投资于全国单租户净租赁零售物业，与优质零售商签订长期三重净租赁（NNN）合同，产生稳定租金收入且有租金增长条款 [3] - 公司拥有多元化零售物业组合，在49个州拥有近3550处物业，租给375个全国和地区租户，涉及超35个行业 [4] 财务状况 - 公司股息支付率保守，2024年上半年股息支付率低于调整后运营资金（FFO）的70%，可保留资金用于收购更多创收物业 [5] - 公司资产负债表保守，信用评级为投资级，杠杆率低，主要使用长期固定利率债务，债务到期分布合理，有资金收购灵活性 [6] 抗衰退能力 - 过去20年公司物业入住率从未低于96.4%，高于行业在金融危机和疫情期间的水平，租户在衰退期间仍能维持业务并支付租金 [7] - 公司强大财务状况使其能在衰退期间继续扩大投资组合，如在大衰退和疫情期间仍能进行收购 [9] - 公司长期租约使近期到期租约极少（到2025年仅4.5%），能持续产生稳定现金流 [10] 近期举措 - 公司今年增加了流动性，扩大信贷额度至12亿美元并延长到期日至2028年，出售20处物业获8580万美元，出售股票筹集3480万美元，发行5亿美元10年期债券 [11] - 这些举措使公司能够进行2.35亿美元新物业投资并赎回3.5亿美元到期债务，同时保持行业内最保守的资产负债表之一 [12]