核心观点 - 文章推荐了两只高收益率的REITs股票，尽管它们可能因高派息比率而被视为风险较高的投资 [1][2] - 这两只股票在当前高利率环境下可能面临再融资压力，但未来利率下降可能带来投资机会 [1][2] REITs行业分析 - REITs通常需要支付90%的可分配收益，但许多公司的派息比率在60%至70%之间，相对较为安全 [2] - 派息比率超过80%的REITs被认为风险较高，因为这会减少公司再投资的机会 [2] - 当前高利率环境可能使部分REITs在再融资时面临更高的利率压力 [1] Easterly Government Properties (DEA)分析 - DEA的租金收入由美国政府支持，主要租户包括退伍军人事务部、联邦调查局和美国海岸警卫队 [3] - 公司在Q2财报中显示FFO为0.29美元，与分析师预期一致，收入从Q1的7280万美元增长至7622万美元，同比增长6.8% [4] - DEA的派息比率超过100%，尽管其现金可分配金额从2460万美元增至2480万美元，但仍不足以完全覆盖股息 [4] - 公司扩展了循环信贷额度至7亿美元，以应对未来可能的投资机会 [4] - DEA的净债务与EBITDA比率为7.6倍，高于同行Cousins Properties的5.12倍 [5] Gaming And Leisure Properties (GLPI)分析 - GLPI专注于区域性赌场，主要租户包括PENN Entertainment、Bally's Corporation和Caesars Entertainment [6] - 公司在Q2财报中显示AFFO为0.94美元，同比增长0.02美元，收入从3.566亿美元增长至3.806亿美元，同比增长6.7% [6] - GLPI的AFFO派息比率为80.5%，低于REITs要求的90%，但高于同行VICI Properties的74% [6] - 公司近期完成了价值15.85亿美元的资产收购，初始现金收益率为8.3% [6] - GLPI的净债务与EBITDA比率从6.3倍下降至4.5倍，低于VICI的5.4倍 [8] 未来展望 - 随着利率可能下降，这两只REITs可能会看到投资活动的增加，从而提高股息安全性 [9] - DEA和GLPI的当前收益率分别为7.9%和6%，可能吸引风险承受能力较高的投资者 [9]