经济衰退迹象 - 消费者支出明显疲软 疫情时期的超额储蓄已完全耗尽 [1] - 个人储蓄率降至2008年以来的最低水平 仅为3.5% [1][2] - 信用卡债务创历史新高 达到1.031万亿美元 [1][3] - 零售盗窃浪潮席卷全国 [1] 美联储加息与衰退历史 - 美联储以空前速度加息至数十年高位 [4] - 历史上 如此陡峭的加息通常会导致经济衰退 [4] - 每次联邦基金利率达到峰值后都会出现衰退 [5] REITs的抗衰退特性 - REITs在衰退期间表现优于标普500指数 提供更好的下行保护 [6] - 剔除酒店、商场和办公楼REITs后 平均表现会更好 [6] - 医疗地产REITs因长期租赁不受衰退影响 反而可能受益于利率下降 [7] NewLake Capital Partners (NLCP) - 专注于大麻种植设施的微型REIT 平均租约剩余14年 [7] - 租金覆盖率为4倍 年租金增长约3% 无杠杆且净现金为正 [8] - 大麻消费在衰退期间保持稳定甚至可能增加 [9] - 提供8.5%的股息收益率 年租金增长3% 保留20%现金流用于收购 [10][11] - FFO和股息自上市以来快速增长 估值低于同行 [12] Healthcare Realty Trust (HR) - 专注于医疗办公楼的领先REIT 位于快速增长市场的医疗集群 [15] - 租约剩余多年 年租金增长约3% 管理层认为物业未充分利用 [20] - 通过资产出售和回购创造价值 今年已筹集4亿美元 [21][22] - 投资级资产负债表 负债率为37% 股息可持续 [23] - 提供7%的股息收益率 预计年现金流增长5% [23] REITs的历史表现 - REITs在大多数常规衰退期间都是良好的投资选择 [24] - 最近的经济衰退（疫情和金融危机）对REITs影响较大 但不代表典型衰退 [25]