公司战略与投资机会 - H&R REIT 的重定位战略旨在减少办公资产对整体估值的拖累 并增加住宅和工业资产的占比 目前住宅资产贡献了大部分净营业收入(NOI) 预计未来两年目标价为11加元 [1] - 公司资产配置正逐步向高增长资产类别转移 住宅和工业资产占比已接近三分之二 [17][18] 财务表现与运营数据 - 2024年第二季度 公司同物业净营业收入(NOI)同比增长1.7% 其中零售板块表现突出 增长7.9% 而办公板块因重新分区影响下降1.8% [3][4] - 公司资金运营(FFO)支付比率保持在50%以下 显示出稳健的财务状况 [5] - 公司整体资本化率从6.87%大幅上升至8.67% 反映出市场对办公资产估值的调整 [13] 办公资产估值与市场环境 - 多伦多市中心办公物业估值下调至每平方英尺140加元 导致重新分区物业总估值减少8430万加元 [8] - 公司9处加拿大非重建办公物业采用7.90%的资本化率进行估值 3处美国办公物业采用9.02%的资本化率 [11][12] - 多伦多市中心办公空置率估计为14% 整个多伦多地区为12.6% 显示出办公市场面临挑战 [15] 市场估值与同业比较 - 分析师对H&R的目标股价中位数为11加元 较当前股价有约24%的上涨空间 [20] - 与同业相比 H&R的估值更为保守 Dream Office和Allied Properties采用较低的资本化率(分别为5.74%和4.8%) [13][14] - 公司股价相对于净资产价值(NAV)的折扣为41-49% 显示出较大的安全边际 [20] 未来展望 - 尽管面临经济不确定性 分析师认为11加元的目标价在未来12-14个月内仍可实现 [23] - 公司仍有进一步增持的空间 特别是在市场整体下跌时 [23]